Klauseln in Verträgen: Welche hat der BGH gekippt

Der Bundesgerichtshof kippt regelmäßig bestehende Klauseln in Mietverträgen, oft sogar solche, die durch seine Rechtsprechung entstanden sind. Das führt zu Problemen, Unsicherheit und Ärger, ist in einer sich verändernden Gesellschaft aber auch irgendwo normal.

Wenn das Parkett eine Versiegelung braucht

Klauseln in Mietverträgen sollen etwas Besonderes regeln. Hätte, wenn aber vielleicht irgendwann mal kann aber nicht Bestandteil einer Klausel sein. So wollte sich ein Vermieter die Tür offen lassen, dass sollte einmal die Pflicht für den Mieter entstehen, sein Parkett selbst zu versiegeln, diese Klausel automatisch in Kraft tritt. Aktuell muss der Vermieter die Kosten für eine Parkettversiegelung nach der Nutzungsdauer vornehmen.

Schönheit ist nicht alles: Wer ist für die Renovierung der Mietwohnung zuständig?

Natürlich der Vermieter. Der Vermieter hat die Wohnung des Mieters in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Aber, er kann die fälligen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam, und manchmal auch unwirksam übertragen. Unwirksam ist die Regelung im Mietvertrag, wenn sie starre Fristen für die Schönheitsreparaturen enthält. So eine Klausel könnte sein:

Bad, Küche und Flur sind SPÄTENSTENS alle zwei Jahre, die restlichen Räume alle fünf Jahre zu renovieren. Wobei es da nicht mal auf die Anzahl der Jahre ankommt, sondern auch das Wort spätestens. In diesem Fälle müsste der Mieter nämlich Bad, Flur und Küche nach zwei Jahren streichen, egal wie die Räume aussehen. Stellen wir uns einmal vor, der Mieter lebet in den zwei Jahren für jeweils sechs Monate im Ausland, ist ansonsten Nichtraucher und hat nebenbei eine Freundin, die er häufiger in dem halten Jahr Aufenthalt in Deutschland besucht, als das er in seiner Wohnung verweilt. Es wird nicht gekocht und keine Kerzen angezündet. Es sind keine Haustiere oder Kinder vorhanden. Dann sehen die Räume nach zwei Jahren durchaus noch wie frisch renoviert aus.

Hier kommt dann der berühmte Satz zum Tragen, der Mieter würde unangemessen durch eine solche Klausel benachteiligt. Ist das der Fall, so wird die ganze Klausel für unwirksam erklärt und es gelten die gesetzlichen Regelungen, die dann die Ausführung und Kostenübernahme auf den Vermieter lenkt. Halten wir also fest, eine pauschale Klausel wann der Mieter renovieren muss und dabei keinen Bezug auf die Mietdauer nimmt ist unwirksam.
Unangemessen sind nach einem Urteil vom Bundesgerichtshof auch viele Quotenklauseln und Beendigungsklauseln in Mietverträgen zu dem Schönheitsreparaturen. Wie erkennt man eine solche Klausel? Der Mieter hat keine starren Fristen zur Renovierung seiner Wohnung. Er soll aber IN DER REGEL oder REGELMÄßIG alle drei Jahre einen Raum streichen. Nun zieht er nach zwei Jahren aus. Würde bedeuten, nach einer Quotenklausel müsste er 1/3 der Kosten übernehmen. Diese Kosten müssen natürlich berechnet werden. Dazu steht dann im Vertrag: Die Kosten werden per Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.
Genau eine solche Formulierung hat der BGH nun für unwirksam erklärt. Wer eine solche Klausel in seinem Vertrag hat, muss bei Auszug sich an den anteiligen Renovierungskosten nicht beteiligen.
Da nicht einseitig informiert werden soll der Hinweis für Vermieter wie sie sich beim nächsten Mieter verhalten sollten. Wichtig wäre dann eine Anpassung der Klausel, da Quotenregelungen nicht per se für ungültig erklärt wurden. Eine solche Klausel könnte: “ Die Kosten werden per unverbindlichem Kostenvoranschlag eines vom Mieter oder Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt“ Damit wäre der Mieter nicht benachteiligt, da er den Maler selbst aussuchen kann.

Gerne wollen Vermieter nach Auszug eines Mieters die Wohnung jungfräulich vermieten. Damit ist gemeint, dass der Mieter Bodenbelag und Wandfarbe oder Tapeten selbst wählen kann. Dazu müssten aber die alten Tapeten runter. Das macht kein Spaß und ein Anstreicher kostet Geld. Also nimmt man eine Klausel in den Mietvertrag auf, wonach der Mieter bei Auszug verpflichtet ist, alle Tapeten zu entfernen.
Selten findet man in Badezimmern Tapeten, dafür aber umso mehr Dübellöcher. Ob nun für den Handtuchhalter, Spiegelschrank, oder Klopapierhalter vieles im Bad findet nur durch das Festschrauben sicheren Halt. Okay, es gibt zur Zeit viele Systeme die praktisch ohne zu Bohren funktionieren und sogar Handläufe an der Badewanne sicher anbringen. Lange zeit war der Markt dazu aber noch nicht bereit dies zu bieten oder nur zu Preisen die man nicht bezahlen wollte.
Daher gab es zu dem Thema auch grundsätzliche Entscheidungen. So sind durchaus bis zu 40 Dübellöcher erlaubt, das Anbringen wichtiger elementarer Dinge im Bad sowieso. Letztlich muss man dazu aber sagen, es kann im Einzelfall zunächst immer etwas anderes entschieden werden. Hinzu kommt, was passiert mit den Löchern nach Auszug. Nur verschließen oder die Fliesen austauschen.

Sagt der Mietvertrag nichts anderes wirksam aus, so ist es dem Mieter erlaubt, Haken und Dübel anzubringen. Dies liegt generell im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache und verpflichtet nicht zur Schönheitsreparatur bzw. Endrenovierung. Der BGH hält Bohrlöcher für angemessen, soweit sich ihre Anzahl „im üblichen Rahmen“ oder „in gewissem Umfang“ bewegen. Nun wäre schön gewesen, wenn eine definitive Zahl genannt worden wäre. Aus Kassel wurde dazu entschieden ,dass 14 Löcher kein Problem sind. Was aber wenn es dort 20 gewesen wären. In Hamburg vor Gericht wären zwanzig Dübellöcher wohl nicht mal verhandelt worden. Die Richter haben dort entschieden, selbst 32 Löcher in Wand und Fliesen sind ein vertraggemäßer Gebrauch. Zwei mal mehr den Bohrhammer anschmeißen darf jeder Heimwerker in Köln. Dort wurde geurteilt, dass sogar 34 Löcher okay sind.
Vom Grundsatz her kann man sagen, dass eine Klausel im Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, beim Auszug Dübellöcher ordnungsgemäß zu verschließen und angebohrte Fliesen zu ersetzen, unwirksam ist. Einzelfälle können aber durchaus andere Fallentscheidungen bringen. Wir kennen das ja, auf hoher See und vor Gericht befindet sich jeder in Gottes Hand.

Dazu bietet sich ein Blick nach Göttingen an. Dort hatte ein Vermieter alles im Bad angebracht, was man sich wünschen kann. Handtuchhalter ohne Ende Klorollen konnten in edlen Haltern gesteckt werden. Zahnputzbecher hatten eine chromeingefasste Halterung, Die Seife konnte abgelegt, aber gern auch der Seifenspender benutz werden. Hier waren sich die Richter einig, der Vermieter hatte alles daran gelegt, dem Mieter jede normal übliche Art der Badeinrichtung vorzuhalten. Darüber Hinaus hatte der Mieter aber weitere sehr persönliche und individuelle Einrichtungen vorgenommen. Das wurde dem Mieter zugerechnet und er war somit dem Vermieter gegenüber schadensersatpflichtig.

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