Beiträge von Mike

Jeder Mieter freut sich über neue Fenster. Gerade wenn die alten schon einige Jahre auf dem Buckel haben, an allen Ecken und Kanten undicht sind und der Rahmen unschön vergilbt ausschaut. Doch nicht jedes alte Fenster ist auch schlecht und undicht. Mancher Vermieter versucht die Kosten für die Anschaffung neuer Fenster auf den Mieter umzulegen, da er hierfür zum Beispiel öffentliche Gelder bekommen hat. Wir zeigen ihnen, wann der kauf Sache des Vermieters ist und wann der Mieter zahlen muss.

Neue Fenster sind eine häufig vorkommende Art der Modernisierung. Modern heisst aber nicht immer gleich besser. Natürlich sind wärmeisolierendere Fenster weitaus besser als welche mit Normalglas. Diese gibt es aber schon lange nicht mehr.

Wenn nun ihr Vermieter neue Fenster einbauen will und die Kosten auf die Miete umgelegt werden soll, so muss er ihnen den Energie Spar Effekt ausdrücklich nachweisen. Eine unverbindliche Aussage in Form von "die neuen dämmen halt besser" oder "sehen schöner aus" oder "schließen besser" wird kein Gericht als Begründung zulassen.

Der Vermieter muss vielmehr anhand von Zahlen und Fakten nachweisen, dass die alten Fenster deutlich schlechter waren als die neuen.

Kann er das nicht, bleibt er auf den Kosten sitzen!

BGH Karlsruhe AZ: VII ZR 47/05

Mietspiegel muss bei Mieterhöhung nicht beigefügt werden

Frei zugängliche Infos bei zum Mietspiegel dürfen bei einer Mieterhöhung die sich an dem örtlichen Mietspiegel orientiert durchaus fehlen, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.

So sind die Richter der Meinung gewesen, dass dem Schreiben zur Mieterhöhung der aktuelle Mietspiegel nicht beiliegen muss. Vielmehr sei es dem Mieter durchaus zu zumuten, sich diesen, zum Beispiel beim Mieterverein, selbst zu besorgen.

BGH Az: VIII ZR 276/08

Gutachten als Grundlage für eine Mieterhöhung

Ein Gutachten das auf vergleichbare Mietobjekte abzielt, reicht als Grundlage für eine Mieterhöhung aus, so die Richter am Bundesgerichtshof.

Die Mieterin wollte die Erhöhung aber nicht akzeptieren und klagte sich durch alle Instanzen, scheiterte aber letztlich an den obersten Richtern die dem Gutachten seine Beweiskraft bestätigten und zudem als Urteilsbegründung angaben, da sich die Miete auch nach der Erhöhung nicht über den ortsüblichen Tarif bewege, sei sie zulässig.

Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 122/09

Gutachten zur Mieterhöhung muss der Vermieter bezahlen

Um die Miete zu erhöhen holte ein Vermieter Expertenrat ein. Das Gutachten erhielten die Mieter in Kopie und sollten dann auch noch die Kosten dafür begleichen. Dagegen klagten sie und gewannen.

Das Gutachten, so das Gericht, dient nur den Interessen des Vermieters, deshalb muss er es auch aus eigener Tasche bezahlen.

Landgericht Mainz Az: 3 T 16/04

Keine Mieterhöhung für Dach auf Terrasse

Lange Jahre bewohnte ein Ehepaar die Wohnung unterm Dach in einem schönen Mehrfamilienhaus. Völlig unerwartet ließ der Vermieter die zur Wohnung gehörende Terrasse überdachen und erhöhte ohne Zustimmung der Mieter die Miete für ihre Wohnung.

Dies wollte das Paar so nicht hinnehmen und zog vor Gericht. Dort musste der Vermieter eine herbe Enttäuschung hinnehmen, denn das Paar bekam ihr Recht zugesprochen. Die Überdachung einer Terrasse muss nicht unbedingt den Wert der Wohnung steigern, weshalb hier eine Mietanpassung unangebracht wäre, so die Richter.

AG Montabauer Az: 5 C 463/06

Wer hätte das gedacht, Da hat der BGH aber mal wieder den Vogel abgeschossen. Waren seine letzten drei Urteil im Mietrecht sehr Mieterfreundlich, so geht es heute mit großen Schritten in die andere Richtung.

Klar, es gibt auch Vermieter unter uns, aber seien wir doch mal ehrlich, so ein Urteil muss doch nicht sein.

Es geht um eine ganz einfache Sache. Vermieter müssen eine Modernisierung ankündigen, wenn sich dadurch die Grundmiete erhöht. Soweit so klar, aber einer hat es geschafft, diese Regel rechtswirksam zu umgehen.

So hatte der Vermieter den Einbau eines Fahrstuhls angekündigt, nach etlichen Beschwerden aber zurück gezogen. Später, warum auch immer, ließ er ihn dann doch einbauen und wollte man eben schlappe 120,78 Euro mehr von seinen Mietern haben.

Eine ältere Frau wehrte sich und der Fall landete vor Gericht.

Bisher zahlte sie 338,47 Euro wo dann die Mieterhöhung ein gutes Drittel Mehrbelastung ausmachen würde. Zudem würde ihr der Fahrstuhl wenig bringen, da dieser so eingebaut wurde, dass sich ihre zu bewältigende Treppenstufenanzahl lediglich von 53 auf 28 Stufen verringern würde.

Aber in Gottes Händen und auf hoher See ist man nun mal ausgeliefert.

Die BGH Richter ließen beide Einwände nicht zu und erklärten die Mieterhöhung für rechtens.

Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 164/10

Mieter müssen grundsätzlich Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser dulden

Die Mieter eines Mehrfamilienhauses weigerten sich, Modernisierungsmaßnahmen ihres Vermieters hinzunehmen. Der wollte eine neue, energiesparende Heizung einbauen lassen. Weil die Bewohner eine Mieterhöhung befürchteten, legten sie Widerspruch vor Gericht ein.

"Abgelehnt", so die Entscheidung. Mieter müssen grundsätzlich Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser dulden. Also auch den Einbau der neuen Heizungsanlage.

Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 275/07

Vermieter sind bei einer Mieterhöhung berechtigt, bis an die Obergrenze der ortsüblichen Miete zu gehen. Sie müssen dabei keinen Mittelwert einhalten, sondern können, entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen sich wohl rechtens aber moralisch bedenklich, am Mieter bereichern.

Und wieder wetzt der BGH die Messer gegen Deutschlands Mieter. Was als Satire beschrieben, kann für Mieter nun bittere Wahrheit werden.

Bisher lebten Mieter mit der Gewissheit, dass die ortsübliche Miete aus einem Mix bestehe. Dieser Einschätzung hat der BGH nun ein jähes Ende bereitet. Dem aktuellen Urteil zufolge können Vermieter nun bis an die Obergrenze der ortsüblichen Miete bei Mieterhöhungen gehen. Natürlich müssen sie dabei beachten, dass die Miete binnen drei Jahren lediglich um 20% steigen darf.

Bundesgerichtshofs Az. VIII ZR 30/09

Eine dicke Schlappe mussten die Mieter eines Berliners Wohnhauses vor dem Bundesgerichtshof hinnehmen. Dieser urteilte zugunsten von Vermietern, so dass diese ihre Mieter nun nicht mehr mit dreimonatiger Informationsfrist über Modernisierungen informieren müssen.

An ihrem Haus sollte ein Fahrstuhl angebracht werden und sich dadurch die Miete um 108 Euro erhöhen. Die Mieter waren davon ausgegangen, dass sie drei Monate vor der Maßnahme informiert werden müssen, um zu entscheiden, ob sie der Mieterhöhung und damit der Modernisierung zustimmen.

Diese Auffassung teilte das Gericht nicht. Die Dreimonatsfrist dient lediglich zur Überlegung, ob der Mieter bei anstehenden Modernisierungen sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt und auszieht oder mies gelaunt die höhere Miete zahlt.

Selbst wenn der Vermieter seine Mieter von einer Modernisierung gar nicht informiert, verlängert sich die Frist zur Zusage ob der Mieter bleibt oder nicht um drei auf sechs Monate.

Unter diesen Umständen wird ein Mieter sich wohl kaum mehr vor einer ihm unnötigen aber durchaus rechtlich unbedenklichen Modernisierung drücken können.

BGH Az: VIII ZR 6/07

Schlimm genug wenn der Vermieter die Miete erhöht. Nicht immer ist dies rechtens, weshalb so mancher Mieter vor den Kadi zieht. Zu recht, denn jede Mieterhöhung belastet die monatlichen Ausgaben auch für die Zukunft und kann nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Auch wenn der Ausgang einer Klage des Mieters gegen die Mieterhöhung immer ungewiss ist, so muss der Mieter aber keine Zinsnachforderung des Vermieters befürchten.

Wirst du rückwirkend zur Zahlung einer Mieterhöhung verurteilt, musst du für diesen Zeitraum zwar die Miete nach zahlen, aber keine Verzugszinsen.

Eine Klage gegen die Miterhöhung birgt also keine weiteren Kosten. Mit einer guten Rechtsschutzversicherung bist du dann immer auf der sicheren Seite.

BGH Az. VIII ZR 94/04

Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB schützt Mieter vor einer willkürlichen Mieterhöhung. Es kann und darf aber Mietsenkungen nicht berücksichtigen. Dies spielt besonders dann eine Rolle, wenn der Vermieter ihnen eine erneute Mieterhöhung zusendet. So beginnt die Wartezeit zwischen zwei Mieterhöhungen von der ersten an, und wird durch eine zwischenzeitliche Minderung nicht berührt. War die letzte Mieterhöhung im Mai, im Dezember wurde die Miete vom Vermieter gesenkt, nehmen wir an als kleines Weihnachtsgeschenk, so kann er sie dennoch im Mai des nächsten Jahres anheben. Bei der Berechnung der maximalen Erhöhung muss er dann aber vom Mietpreis zum Zeitpunkt der Erhöhung ausgehen.

Der Bundesgerichtshof geht noch einen Schritt weiter. Er stellte fest, dass bei der Berechnung der Wartefrist auch jene Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind, die wegen gestiegener Kapitalkosten stattfanden,obwohl im weiteren Verlauf die Mietpreisbindung weggefallen war.

BGH Az. VIII ZR 178/03

Groß war die Freude als die Mieter von ihrem Vermieter erfuhren, dass er endlich neue Fenster einbauen lassen würde. Die alten waren nicht nur unschön, sie ließen auch die Zugluft rein und knarrten beim Öffnen wie schließen. Eine damit verbundene Mieterhöhung war den Mietern recht, schließlich war die Freude so groß, dass die paar Cent mehr, den Braten nicht fett machen würden. Sie ahnten aber nicht, was ihnen nach dem Einbau der neuen Fenster bevor stehen würde.

Nachdem die Handwerker die neuen Fenster eingebaut hatten bildeten sich schon kurze zeit später am der Einfassung des Fenster Schimmelsporen. Die schwärzliche Verfärbung der Tapete meldeten die Mieter sofort und bekamen im Gegenzug ein saftiges Schreiben des Vermieters. Sie hätten zu wenig gelüftet und somit die Schimmelbildung verursacht, so der Vermieter.

So einfach geht das natürlich nicht. Der Vermieter hat beim Einbau neuer Fenster alle Mittel auszuschöpfen, um entstehende Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Die Arbeiten müssen Sach und Fachgerecht erledigt, und der Mieter muss auf geänderte Heiz und Lüftungordnungen hingewiesen werden. Unterlässt der Vermieter diese Auflagen, so kommt er allein für die Schäden auf.

LG München Az: 31 S 14459/06

Mieterhöhung muss mit Namen und Unterschrift versehen sein

Eine Pauschale Unterschrift wie: "Mit freundlichen Grüßen ihre Wohnungsbaugesellschaft" ist unwirksam, da entgegen § 126b BGB nicht zu erkennen ist, wer der Unterzeichnende ist.

Somit ist jede Mieterhöhung, die nicht eindeutig erkennbar beziffert, wer die Mieterhöhung angeordnet und demnach unterschieben bzw. dadurch Verantwortlicher ist rechtlich gesehen unwirksam.

Ein solches falsch unterzeichnetes Schreiben können sie deshalb getrost ignorieren.

LG Berlin Az: 62 S 126/03

Mieterhöhung durch die Wohnungsbaugesellschaft

§ 558a Absatz 1 BGB regelt die Textform einer Mieterhöhung durch die Wohnungsbaugesellschaft. Hierbei ist zu beachten, dass eine allgemeine Abschlussformulierung für die Einhaltung der Textform nicht ausreicht. So muss die Verwaltung einen berechtigten namentlich nennen, der als erklärende Person zu erkennen ist.

AG Berlin Pankow-Weißensee Az: 4 C 256/03

Hausverwaltung kann Mieterhöhung aussprechen

Die Hausverwaltung regelt die Interessen der Vermieter. Sie kann auch im Namen der Vermieter eine Mieterhöhung aussprechen. Hier ist sie allerdings dazu verpflichtet, das Vertretungsverhältnis klar zu beziffern und sich aus rechtmäßige Verwaltung aus zuweisen.

Ist dies in dem Anschreiben zur Erhöhung der Miete nicht ersichtlich, so ist die Mieterhöhung unwirksam.

AG Berlin Pankow-Weißensee Az: 4 C 256/03

Mit Abschließen eines Mietvertrages beginnt die sogenannte Wartefrist zur Mieterhöhung. Binnen eines Jahres ist bei Mieterwechsel oder neuem Vertragsabschluss eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Dies regelt § 558 Absatz 1 BGB der durch das LG Berlin Az. 61 S 234/96 bestätigt wurde. Daher kann ihnen ihr neuer Vermieter nicht so einfach eine Mieterhöhung aufdrucken. Vielmehr muss er genau zwölf Monate warten, bis er erstmalig den Griff in ihre Geldbörse wagen kann.

Lehnen sie eine Mieterhöhung innerhalb der Wartefrist freundlich und ohne Hinweis auf das Urteil ab. Schieben sie vielmehr ökonomische Gründe vor. Teilen sie ihrem Vermieter mit, dass der Umzug, die Renovierung der Wohnung und die Anschaffung neuer Möbel ihr Jahres Etat aufgebraucht hätte. So bleibt ihr Verhältnis zum Vermieter freundlich und wird nicht gleich zu beginn belastet.

Wenn er aber auch darauf nicht reagiert oder an seiner Mieterhöhung festhält, so haben sie mit unserem Urteil noch ein Ass im Ärmel!