Beiträge von Mike

    Für Mietwohnungen, die vom Vermieter in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden, steht Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der BGH hat jedoch entschieden, dass dies nicht für den Teilerwerb eines Gesamthauses gilt.

    Wird das Grundstück nicht schon vom Verkäufer geteilt, hat der Mieter demnach kein Vorkaufsrecht. Es sei denn, diese Vertragskonstruktion wurde nur gewählt, um das Vorkaufsrecht der Mieter auszuschalten.

    BGH Az: V ZR 96/12

    Versorgungsleitungen gehören bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Reparaturkosten müssen entsprechend gemeinschaftlich getragen werden. Eine anders lautende Klausel in der Teilungserklärung ist unwirksam. Aktenzeichen:

    BGH Az: V ZR 57/12

    Muss ein Mieter das Baum fällen bezahlen?

    Nein, der Mieter ist nicht verpflichtet das Fällen eines Baumes zu bezahlen. Ergo darf der Vermieter das Baumfällen auch nicht über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegen.

    BGH Az: VIII ZR 124/08


    Mieter muss bei Gartenpflege keinen Baum fällen

    Ist der Mieter laut Mietvertrag zur Gartenpflege verpflichtet, so fallen darunter lediglich regelmäßige Pflegearbeiten wie rasen mähen, Unkraut zupfen und weitere Kleinarbeiten.

    Einen Baum muss der Mieter aber nicht fällen. Das entschied das Amtsgericht Neustadt in der Weinstrasse. Die Richter sahen in der Fällung eines Baumes eine außerordentliche Maßnahme, die dem Mieter weder zugemutet werden kann, noch die Kosten zu seinen Lasten gehen dürfen.


    Wenn auch nicht in diesem Urteil, so ist bei der Gartenpflege grundsätzlich zu beachten: Der Mieter ist dabei nicht verpflichtet große Anschaffungen wie einen Rasenmäher zu tätigen. Diese ausgaben sind vom Vermieter zu tragen. Auch muss dieser Hilfsmittel zur Gartenpflege stellen. Allenfalls kleine Geräte wie eine Harke oder Schaufel zur Beseitigung der Schnittabfälle könne man von Mieter verlangen.

    Amtsgericht Neustadt/Weinstraße Az: 5 C 73/08


    Muss der Nachbar seine Bäume zurück schneiden?

    Eine Kiefer auf Nachbars Grundstück war ihm ein Gräuel: Ein Mann störte sich an deren Größe und verlangte ihren Rückschnitt. Doch der Bundesgerichtshof war der Meinung, dass ein Baum ungehindert wachsen darf. Der Eigentümer muss die Kiefer nicht zurück schneiden.

    Dies gilt insofern aber nur, wenn der Baum von seinen Ausmaßen den Nachbarn nicht beeinträchtigt. Sofern er mit seinen Ästen über die Grundstücksgrenze ragt oder die Sonneneinstrahlung auf das Grundstück des Nachbarn, insbesondere auf Fenster, Balkone und Terrassen nachhaltig beeinträchtigt, so kann dieses Urteil nicht angewendet werden.

    Bundesgerichtshof Az: ZR 102/03


    Äste vom Nachbarn beschneiden und Schadensersatz fordern

    Was tun wenn die Äste vom Nachbarn bis in den eigenen Garten reichen? Diese Frage musste das Oberlandesgericht klären und machte den Fall zu einer Einzelfallentscheidung, die dennoch einen Blick auf den eigenen Fall geben kann. Dabei war es so, dass die Eigentümerin eines Hauses einen gewissen "Arbeitslohn" von ihrem Nachbarn ersetzt haben wollte, weil sie ständig Laub, Eicheln und Blätter die auf ihr Grundstück fielen entfernen mussten. Der Übeltäter war der Baum des Nachbarn, der aber schon bei Einzug der Klägerin dort stand. Genau da setzte das Gericht an. Da die Klägerin bei Einzug den Baum bereits "kannte" sei der geringe Mehraufwand durchaus zumutbar.

    OLG Karlsruhe Az.: 6 U 184/07


    Das Fällen von Bäumen als Kosten der Gartenpflege

    Achtung - Baum fällt. Wenn ein Mieter diese Worte hört, brauch er sich lediglich Sorgen ums Auto, seinen Tomaten und dem Kinderfahrrad in der Auffahrt machen.

    Geld kostet ihn der Spaß nicht, denn die Kosten für das Fällen von Bäumen sind als Kosten der Gartenpflege nicht umlagefähig, wenn sie auf jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege beruhen.

    LG Hamburg Az: 311 S 254/90


    Wenn Äste vom Baum nebenan auf Ihr Grundstück wachsen

    Wenn Äste vom Baum nebenan auf Ihr Grundstück wachsen, sollten Sie Ihrem Nachbarn eine Frist von ca. drei Wochen setzen, die Äste von Ihrer Seite zu entfernen. Tut er das nicht, dürfen Sie selbst Hand anlegen oder eine Firma damit beauftragen.

    Die Kosten dafür zahlt der Nachbar. Aber Achtung: Rückschnitt ist in Ordnung - ein Kahlschlag hingegen nicht.

    AG Würzburg Az: 14 C 1507/00


    Baum fällt: Laub im Gartenteich

    Die Kettensäge ist selten gefragt wenn man sich über Laub im Gartenteich aufregt. Selbst wenn Laub in den Gartenteich fällt, muss das nicht der Nachbar, sondern der Teichbesitzer selbst beseitigen

    Landgericht Düsseldorf Az.: 9 U 10/95


    Nur wenn der Befall die Benutzung eines Grundstücks "wesentlich" beeinträchtigt und nicht ortsüblich ist, müssen Äste abgesägt oder der Baum gefällt werden

    BGH, Az.: V ZR 102/03


    Früchte von Nachbars Baum zu pflücken ist verboten

    Wenn im Sommer das Obst reif ist, würde gern jeder mal zugreifen.

    Hier gilt aber folgende Regel: Früchte von Nachbars Baum zu pflücken, ist verboten - auch wenn die Äste auf Ihr Grundstück ragen. Fallen die Früchte aber von selbst herunter, gehören sie demjenigen, auf dessen Grundstück sie liege - also Ihnen.

    BGB § 911

    Die Kosten der regelmäßigen Gartenpflege können vom Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden. Soweit so gut. Was bedeutet das aber genau?

    Zuerst einmal muss man unterscheiden, ob sich die Tätigkeit auf bereits gärtnerisch angelegte Flächen bezieht, ob eine Neupflanzung oder gar um das erstmalige Anlegen eines Garten handelt.

    Ganz klar ist, legt der Vermieter einen Garten an, so kann er die Kosten nicht auf seine Mieter umlegen. Erlaubt sind nur die Pflegearbeiten, daran, nicht aber der eigentliche Aufbau des Gartens.

    Das sollte klar sein. Was aber nun wenn es bereits einen Garten gibt.

    Auch hier ist die Regelung eigentlich klar.

    Der Vermieter kann hier die Pflege selbst übernehmen, sofern dadurch Betriebskosten gespart werden, weil er so auf die Nutzung externer Anbieter wie eine Gartenbaufirma verzichtet.

    Nun kauf der Vermieter neue Sträucher und einen Baum.

    Das sind keine Umlagefähigen Kosten. Kosten für die Neubepflanzung von Gartenflächen stellten keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung dar

    Hier müsste der Vermieter die Kosten der Neubepflanzung aus den Betriebskosten heraus rechnen.

    Auch das ist klar. Wie aber kann der Vermieter nun die Kosten der Gartenpflege ermitteln.

    Was nicht möglich ist, sich einen Kostenvoranschlag einer Firma zu holen, dies dann selbst machen und die im Voranschlag angegebene Summe umzulegen.

    Vielmehr muss der Vermieter seine tatsächlichen Kosten, also die Stundenanzahl mit einem angemessenen Stundensatz multiplizieren und nur diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden.

    Eine Prüfung der Kosten und dem damit verbundenen nachweisbaren Aufwand durch den Vermieter kann für sie als Mieter also durchaus bares Geld sparen.

    So entscheiden vor dem

    LG Berlin Az: 64 S 366/98

    Es ist wie in einer guten Ehe. Auch mit Ihrem Vermieter werden Sie sich von Zeit zu Zeit kabbeln - egal, ob es dabei um Mieterhöhung, Nebenkosten oder Treppenhausreinigung geht. Kommt es dabei allerdings zu einem ernsthaften Streit, ist es wichtig, zu wissen, wie man sich richtig verhält.

    Alles schriftlich festhalten, eine Grundregel die man besser beachten sollte, auch wenn man sich mit dem Vermieter bei Einzug gleich einig ist und man denkt, wir beide schwimmen doch auf einer Wellenlänge.

    Widersprüche, Forderungen, Erklärungen: Kommunizieren Sie am besten per Brief mit Ihrem Vermieter. So haben Sie im schlimmsten Fall schriftliche Beweise, die Sie vor Gericht vorlegen können. Einschreiben sind nur bei fristgebundenen Schreiben nötig.

    Fristen beachten, bei Unstimmigkeiten - etwa bei Betriebs- oder Nebenkosten - müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen. Auch bei einer geplanten Kündigung gilt es, im Mietvertrag nach der entsprechenden Frist zu schauen. Sofern sie eine Frist nicht kennen, hinterlassen sie ihre Frager hier im Beitrag. Wir suchen ihnen dann die entsprechende Frist heraus oder verlinken zu einem Artikel der ihnen die Zeitspanne mit Hintergrund-Infos nennt.

    Nicht unter Druck setzen lassen, ist die Devise be ieiner Mieterhöhung. Einmal unterschrieben kommen sie aus der Sache fast nicht mehr heraus. Bei einer Mieterhöhung etwa haben Sie den Monat, in dem der Brief kam, plus zwei weitere Monate Bedenkzeit. Vorher kann die Miete nicht erhöht werden.

    Ankündigung der Mieterhöhung ohne Unterschrift

    Die Ankündigung der Mieterhöhung muss zwar schriftlich sein, benötigt jedoch keine Unterschrift. Das

    entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Dabei spielt es auch keine Rolle, so das Gericht, wenn im Mietvertrag steht, dass Änderungen am Dokument nur mit Unterschrift gültig seien.

    Denn Mieterhöhungen, so die höchsten deutschen Richter, seien von dieser Regelung ausgenommen.

    Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 300/09


    Mieterhöhung: Trotz Straßenlärm zulässig

    Eine Familie wollte eine Mieterhöhung nicht akzeptieren. Begründung: laute Geräusche vom nahen Wochenmarkt. Doch diese mindern nicht den Wohnwert. Die Familie muss mehr Miete zahlen.

    LG Berlin Az.: 63 5 276/11


    Mieterhöhung bei falscher Wohnungsgröße im Mietvertrag

    Vielleicht beabsichtigt, vielleicht aber auch unwissentlich sind eine Vielzahl an Wohnungen in Deutschland falsch bemessen. So ist vielleicht auch in deinem Mietvertrag die Wohnungsgröße falsch angegeben. Ab einer Differenz von 10% können sie eine Mietminderung veranlassen, vor einer Mieterhöhung sind sie dadurch aber nicht geschützt. Der Vermieter kann dennoch nach der Wartefrist eine Mieterhöhung gemäß der tatsächlichen Wohnungsgröße geltend machen.

    LG Berlin Az. 65 S 292/99


    Mieterhöhung kann man ablehnen

    Merken sie sich: Mieterhöhung kann man ablehnen

    Mieter dürfen nicht mit unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Modernisierungskosten belastet werden. Wenn in ein Mietshaus z. B. ein Aufzug eingebaut wird, darf man eine anschließende Mieterhöhung ablehnen.

    BGH Az: VIII ZR 84/08

    Mieterhöhung bei Modernisierung muss nachgewiesen werden

    Mieter können sich erfolgreich gegen eine Mieterhöhung wehren, sofern der Vermieter diese durch den Einbau neuer Fenster begründet.

    Bei einer Modernisierung muss immer ein Vorteil für den Mieter raus springen. Hier in diesem Fall wäre eine Heizkostenersparnis ein möglicher Grund. Dann aber müssten die neuen Fenster Moderner Bauart als die alten sein und der Vermieter müsse den Wert den zu erwartenden Einsparung mit beziffern.

    BGH Az: VIII ZR 47/05 - 1/06

    Mieter die eine angekündigte Mieterhöhung ohne Vorbehalt dadurch annehmen, dass sie die neue, höhere Miete zwei mal bezahlen, können später keinen Einspruch gegen diese Erhöhung mehr erwirken.

    Darauf weißt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in seinem aktuellen Urteil hin. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter seinem Mieter eine Mieterhöhung angekündigt.

    Hierzu sagt das Gesetz:

    Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Der Vermieter muss dem Mieter die Erhöhung begründen und genügend Zeit geben, diese zu prüfen und eventuell Einspruch ein zu legen.

    Somit hat der Mieter fast drei Monate Zeit, sich Gedanken über die Mieterhöhung zu machen, nämlich den Monat in dem die Ankündigung zur Erhöhung der Miete eintritt und die beiden darauf folgenden Monate.

    Gleichwohl hat der Mieter die Möglichkeit das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

    In der Regel muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen, sein Einverständnis erklären oder einfach die höhere Miete zahlen. Genau da liegt der Knackpunkt. Zahlt der Mieter anstandslos die höhere Miete in den nächsten zwei Monaten nach seiner Einspruchsfrist, so nimmt er die Erhöhung rechtlich dadurch an und kann sie, so die Richter, später auch keinen Einspruch dagegen einlegen.

    Amtsgericht Berlin-Schöneberg Az: 6 C 280/09

    Vermietern ist es durch ein Urteil vom Bundesgerichtshof untersagt worden, eine Mieterhöhung auszusprechen, sofern diese eine Doppelkostenstelle für den Mieter bedeutet.

    Einfacher ausgedrückt, investiert der Mieter in seine Mietwohnung so darf der Vermieter dies nicht als Grundlage für eine Mietwohnung nehmen.

    In dem Fall vor dem BGH hatte ein Mieter Bad und Sammelheizung in seine Altbauwohnung eingebaut. Die bis dahin gültige Mieter war nach dem Mietspiegel der Stadt Hamburg für Altbauwohnungen erhoben worden.

    Der Vermieter wollte nun aber eine 90 Euro höhere Miete ansetzen, da eine Vergleichsmiete bei Bemessung einer Wohnung mit den neuen Ausbauten dies durchaus her gäbe.

    Die Richter entschieden aber zu Gunsten des Mieters. Hätte der Mieter die Mieterhöhung zahlen müssen, so wäre dies eine Doppelbelastung. Zunächst hätte er einmal die Ausbaukosten gehabt die den Wert der Wohnung gesteigert haben. Um dann später die eigenen und vom Vermieter genehmigten Ausbauten über die Mieterhöhung noch einmal zahlen zu müssen.

    Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 315/09