In der Mietwohnung genießt der Mieter das Hausrecht. Mit der entgeltlichen Überlassung der Mietsache gibt der Vermieter neben vielen Pflichten auch einige Rechte an den Mieter ab. Der Mieter kann ab Mietbeginn selbst entscheiden, wer die Wohnung betritt und wann der Gast diese wieder zu verlassen hat. Das gilt auch für den Vermieter, vom Grundsatz her, es kommt immer drauf an und es gibt einige Regelungen wonach der Vermieter das Recht hat die Wohnung zu betreten, sogar die Pflicht, selbst wenn der Mieter nicht da ist oder gar gegen seinen Willen. Nach diesem langen Zwischenruf als Satz ohne Punkt aber mit vielen Kommata zurück zum eigentlichen Thema.
Kündigung wegen Körperverletzung
Der Mieter kann also bestimmen wer seine Wohnung wie lange betritt. Ergo kann er auch jeden aus seiner Wohnung raus befördern, selbst wenn es der Vermieter ist. Dieser kann im Gegenzug den Mieter dafür nicht kündigen. mit raus befördern ist natürlich nicht der Einsatz unangemessener Gewalt gemeint. In dem Fall vor unserem Bundesgerichthof hatte der Mieter seine Mieterin mehrmals aufgefordert seine Wohnung zu verlassen. Sie wollte in alle Räume schauen und nahm sogar Sachen von der Fensterbank runter. Das stank dem Mieter so sehr, dass er die Gute Dame hoch hob und nach draußen trug. Mehr als der Stolz der Dame wurde hier nicht verletzt. Die daraufhin folgende fristlose Kündigung wegen Körperverletzung ging vor Gericht unter.
Nach Ansicht der Richter muss ein Mieter angemessene Mittel einsetzen können, um nicht gewollte Menschen aus seiner Wohnung zu befördern, selbst wenn es sich um den Eigentümer der Wohnung also um den Vermieter oder wie hier um die Vermieterin handelt.
BGH Az: VIII ZR 289/13
Absprache und Terminsetzung verlangen
Wer also das Hausrecht hat, darf bestimmen wer das Haus betritt. Das stimmt so natürlich, aber es gibt einige Ausnahmen. Der Vermieter hat ein sogenanntes Besichtigungsrecht. Das ist ihm gegebenen um zum Beispiel die Wohnung zu vermessen. Muss man natürlich nicht jede Woche machen, so sehr verändern sich Wohnung nicht von allein. Um die Wohnung eventuellen Kaufinteressen zu zeigen, wenn Messvorrichtungen abgelesen werden, damit Nachmieter die Wohnung begutachten können.
Weiterhin kann der Vermieter nach Absprache und Terminsetzung verlangen die Wohnung zu betreten, um geplante Modernisierungsmaßnahmen vorzubereiten.
Auch könnte es sein, dass unbemerkt von der Wohnung ein Schaden ausgeht, etwa weil ein Wasserrohr defekt ist. Oder schlicht weil der Vermieter einen begründeten Verdacht der vertragswidrigen Nutzung der Wohnung hat. Beispiele wären hier nicht angemeldete Untervermietung, nicht erlaubte Haustiere oder auch eine illegale Hanfplantage.
Betreten der Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung
Allerdings ist bei diesen Punkten darauf hinzuweisen, dass der Vermieter sich den Zugang zur Wohnung weder per Gewalt noch mit einem Nachschlüssel holen sollte. Jedes Betreten der Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung, die der Vermieter auch beweisen müsste, wird als Hausfriedensbruch gewertet. Da wir uns hierbei im Strafgesetzbuch (§ 123 StGB) befinden, sollte man Hausfriedensbruch auch nicht auf die leichte Schulter nehmen. Da steht nämlich geschrieben:
Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.
Auch ohne Wissen des Mieters oder sogar gegen dessen Willen kann der Vermieter die Wohnung betreten, wenn ein Notfall besteht. Ein solcher könnte die Abwesenheit des Mieters sein und in der Wohnung ist ein Wasserrohr geplatzt oder ein Brand ausgebrochen.
