Fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB

  • § 543 Abs. 1 BGB: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interesse


    Zwei Sätze, vier Absätze einer davon durch drei Kommas getrennt. Wer soll den verstehen und sich daraus einen Reim machen können.

    In einem Fall war das ganz klar.

    Der Vater eines Vermieters wollte im Garten eine Pumpe installieren und wurde vom Mieter dabei gestört, weil ihm der Platz nicht zusagte. Im Verlauf der weiteren Gespräche kam es dann zu einem tätlichen Übergriff durch den Mieter gegen den Vater des Vermieters.

    Dies nahm der eigentliche Vermieter zum Anlass, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.


    Vor dem Landgericht Kleve wurde nun über die Rechtmäßigkeit der Kündigung und über die Kosten der Räumungsklage gestritten.

    Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hatte. Dem Vermieter sei es unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht weiter zuzumuten, sich weiter mit dem Mieter auseinander zu setzen, da man von weiteren Übergriffen ausgehen müsste.

    Schließlich war nicht nur durch einen Schlag die Brille und das Hörgerät des Vaters zerstört worden, im weiteren Verlauf der Rangelei auch seine Hand in der Tür eingeklemmt worden.


    Grundsätzlich sagt das Urteil also aus, wer seinen Vermieter schlägt fliegt.

    Das sollte aber keine zum Anlass nehmen um so die dreimonatige Kündigungsfrist zu umgehen.

    Mal eben dem Vermieter eine gepfeffert und der schmeißt mich raus ist nicht weit genug gedacht.

    Neben der zivilrechtlichen Klage auf Schmerzensgeld und eventuell Schadensersatz kann auch im mietrechtlichen Fall noch was auf den Mieter zukommen, weil auch da dem Vermieter ein Schaden entstanden ist, da er ja eigentlich drei Monate Zeit hat sich einen neuen Mieter zu suchen.

    LG Kleve: 6 S 37/11

  • Der Vermieter wirft dir also vor, die Wohnung in erheblichem Masse verkommen zu lassen oder diese ohne Genehmigung des Vermieters einer anderen Person zum Gebrauch ueberlassen zu haben. Was davon zutrifft oder ob ueberhaupt, wirst du selbst am besten wissen. BGB 543 Abs. 2 Nr. 2 regelt beide Faelle gleichlautend.

    In beiden Faellen ist er zur fristlosen Kuendigung berechtigt. Allerdings ist hierfuer i.d.R. eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Widerherstellung des vertragsgemaessen Gebrauchs erforderlich. Ist diese Frist aber verstrichen, ohne dass der Mieter das abgemahnte Verhalten eingehalten hat, kann der Vermieter fristlos kuendigen. Eine Abmahnung ist allerdings nicht erforderlich, wenn eine solche offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn besondere Gruende vorliegen, die unter Abwaegung der Interessen beider Parteien einen Verzicht auf eine Abmahnung gerechtfertigt erscheinen lassen.

    Formal ist die fristlose Kuendigung auf alle Faelle wirksam. Wenn du aber der Meinung bist, der Vermieter sei gar nicht zu einer fristlosen Kuendigung berechtigt, kannst du diesem dies mitteilen und der Kuendigung „widersprechen“. Dann bleibt dem Vermieter nichts anderes uebrig, als gegen dich Raeumungsklage zu erheben. Dann wird ein Gericht darueber entscheiden, ob er tatsaechlich zu einer fristlosen Kuendigung berechtigt war oder nicht. Wenn ja, gehen die Kosten des Verfahrens – i.d.R. einige Tausender – zu deinen Lasten und du musst raus. Wenn aber nein, dann kannst du bleiben und der Vermieter muss die Verfahrenskosten tragen.

  • Danke für die Info . Der Tatbestand nach 543 2.2 liegt gar nicht vor , sondern Mietrückstände . Das ist hier wahrscheinlich ein Schreibfehler . Muss ich der Kündigung zwingend widersprechen ? Mfg

  • Besser waere es, die Mietrueckstaende vollstaendig auszugleichen. Hierfuer hast du ab Zustellung der Raeumungsklage noch 2 Monate Zeit. Sofern in den vergangenen 2 Jahren nicht schon einmal eine Kuendigung wegen erheblichen Mietrueckstaenden erfolgt und durch rechtzeitigen Ausgleich wieder unwirksam geworden ist, verliert die Kuendigung dann ihre Wirksamkeit.

    Spaetestens bis zum Ablauf des 2. Monats ab Zustellung der Raeumungsklage muessen dann aber wirklich alle Mietrueckstaende vollstaendig ausgeglichen sein. Sollte es dann in den naechsten 2 Jahren erneut zu einer Kuendigung wegen erheblichen Mietrueckstaenden kommen, kannst du diese dann allerdings nicht mehr durch Ausgleich „heilen“. Also immer schoen brav und puenktlich zahlen. Auch mehrfach verspaetete Mietzahlungen koennen den Vermieter naemlich zur fristlosen Kuendigung berechtigen. Dies sogar auch dann, wenn die Mietrueckstaende nicht als „nicht unerheblich“ zu werten sind.


    Nachtrag: Ein rechtzeitiger Ausgleich aller Mietrueckstaende „heilt“ unter den oben genannten Voraussetzungen lediglich eine fristlose Kuendigung, nicht aber auch eine moeglicherweise zusaetzlich ausgesprochene fristgemaesse!

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