Vorvertrag Immobilienkauf ?

Hallo zusammen,

Ein Vorvertrag über den Erwerb einer Immobilie ist ja nur dann rechtsgültig wenn er vor einem Notar geschlossen wird.
Ist es aber nicht so, daß wenn ein solcher Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer ohne Notar unter Ausnutzung des freien Vertragsrecht geschlossen wird, er dann indirekt schon funktioniert? Und zwar in der Form, daß eine frei vereinbarte angezahlte Geldmenge vom „willigen“ späteren Käufer als Vertragsstrafe eingesetzt wird, wenn einer der beiden Parteien abspringt? Das heißt, entscheidet sich der Käufer, doch nicht zu kaufen, verliert er seine Anzahlung und umgekehrt, entscheidet sich der Verkäufer nicht zu verkaufen, muß der die Anzahlung zurückzahlen plus die gleiche Summe als Vertragsstrafe? Oder geht auch ein solcher Vertrag nicht? Welche Fallstricke könnte es da geben?
Danke im voraus für Eure Antworten!



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4 thoughts on “Vorvertrag Immobilienkauf ?

  1. Ein Hauskauf kann im Einzelfall sehr unterschiedlich aussehen. Was jedoch nach deutschem Recht nicht möglich ist, ist einen Vertrag für den Hauskauf abzuschließen, ohne diesen auch gleich von einem Notar beglaubigen zu lassen.

    Die Angaben zu den Vertragsparteien müssen richtig und vollständig sein.

    Der Kaufpreis muss als Zahl und als Wort aufgeschrieben werden.

    Das Grundstück und/oder Gebäude muss in der Lage und Größe angegeben werden

    Es muss ein Datum für die Übereignung und die Zahlung angegeben sein

    Die Eintragungen im Grundbuch müssen vermerkt sein.

    Eintragungen im Baulastenverzeichnis müssen ebenfalls angegeben werden. Diese „Baulasten“, sind besondere Rechte und Pflichten, die der Grundstückseigentümer gegenüber der „Stadt“ oder der Gemeinde übernommen hat. Dazu gehören zum Beispiel gewisse Wegerechte über das betroffene Grundstück.

    Ist der Boden des Grundstückes belastet oder in irgendeiner Weise verschmutzt, so muss dieses auch im Vertrag vermerkt werden.

    Wird das Haus über eine Versteigerung erworben, so muss in dem Vertrag auch ein Versteigerungsvermerk eingebracht werden.

    Diese Hinweise für Musterverträge beim Hauskauf sind aber nur exemplarisch. Denn spätestens, wenn es um die Grundschulden geht, die vielleicht noch auf dem Haus lasten, kommen noch weitere, sehr wichtige Angaben hinzu.

    Quelle:

    http://www.vordruck-vorlage.de/muste…kauf/index.php

  2. Danke für die Antwort.

    Sie beschreiben den gültigen Kaufvertrag über den Eigentumsübergang einer Immobilie.

    Was ich aber meinte ist ein, unter Ausnutzung des freien Vertragsrechts, gegenseitig gegebenes Versprechen einen solchen Kaufvertrag später gemeinsam schließen zu wollen. Dieses gegenseitige Versprechen soll nicht den eigentlichen Eigentumsübergang beinhalten bzw. erzwingen, was es ja auch nicht kann, da die notarielle Form fehlt, sondern nur die Bindung aneinander zu einem späteren Zeitpunkt einen gültigen Kaufvertrag schließen zu wollen. Bei Nichteinhaltung soll lediglich die Anzahlung als Vertragsstrafe fungieren, aber logischerweise nicht der Kaufvertrag und Eigentumsübergang damit erzwungen werden können. Nach freiem Vertragsrecht sollte dies meiner Meinung nach doch möglich sein?

  3. Ich würde Dir raten das Problem über eine Auflassungsvormerkung zu lösen.

    Die Auflassungsvormerkung hat ihren festen Platz in Verträgen, mit denen eine Immobilie erworben werden soll. Sie sichert die interessengerechte Abwicklung des Geschäfts. Der Begriff übernimmt die Ausdrucksweise des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB ). Dort wird für die – vertragliche – Einigung über den Eigentumswechsel an einer Immobilie die Bezeichnung Auflassung definiert.
    Weiter ist im BGB geregelt, dass zur Sicherung des Anspruchs auf Erwerb von Eigentum oder anderen Rechten an Immobilien eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann. Das Bedürfnis für eine solche Vormerkung ergibt sich daraus, dass der Erwerber allein durch den Vertrag noch nicht Eigentümer wird. Dazu muß er noch imGrundbuch eingetragen werden.
    Der sofortige Eigentumswechsel ist in der Regel gar nicht gewollt. So muss zum Beispiel der Kaufpreis noch finanziert und bezahlt werden. Möglicherweise sind behördliche Genehmigungen notwendig oder Dritte müssen dem Vertrag[ noch zustimmen. Auch in vielen andereren Konstellationen würde ein sofortiger Übergang des Eigentums den Interessen der Beteiligten nicht gerecht.
    Ohnehin erfordert die Abwicklung eines solchen Vertrages bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch einigen Aufwand.
    Es können etliche Wochen, wenn nicht Monate vergehen. In der Zwischenzeit könnte der vertraglich vereinbarte Erwerb massiv beeinträchtigt oder sogar vollständig vereitelt werden. Dabei sind die verschiedensten Variationen denkbar, zum Beispiel:

    Der Verkäufer überlegt es sich anders, weil ein Dritter mehr bietet;
    Der Noch-Eigentümer belastet dieImmobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld, für die der Erwerber dann mit dem Grundstück einstehen müßte;
    Gläubiger des Veräußerers greifen auf das Grundstück zu;
    Der Veräußerer gerät in Insolvenz.

    Diese Risiken werden durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ausgeschlossen. Die Vormerkung bewirkt, dass alle danach erfolgten Grundbucheintragungen gegenüber dem Erwerber unwirksam sind, soweit sie sein vorgemerktes Recht beeinträchtigen. Die Sicherung wirkt umfassend. Sie schützt nicht nur gegen vertragswidriges Verhalten des Veräußerers, sondern verhindert auch den Zugriff seiner Gläubiger oder seines Insolvenzverwalters ( sofern das Insolvenzverfahren erst nach Bewilligung der Vormerkung eröffnet wird ).
    Mit der eingetragenen Auflassungsvormerkung erreicht der Berechtigte, dass er das Eigentum so erhält, wie es vereinbart wurde, ohne nachträgliche Beeinträchtigungen.
    Vor diesem Hintergrund ist es nicht erstaunlich, dass in Verträgen, die einen Immobilienerwerb zum Gegenstand haben, in aller Regel auch eine Auflassungsvormerkung vereinbart wird. Sie kann relativ schnell im Grundbuch eingetragen werden und damit ihre Wirkung entfalten. Ein solcher Vertrag bedarf nach dem Gesetz ohnehin der notariellen Beurkundung. Der Notar wird im Vertrag die Auflassungsvormerkung vorsehen, zumindest aber dieses Thema mit den Beteiligten besprechen. Nach der Beurkundung wird er sich auch um den Eintrag im [COLOR=#0066cc]Grundbuch[/COLOR] kümmern.

    Quelle:

    http://www.advogarant.de/Infocenter/…ormerkung.html

  4. Auch ein „Vorvertrag“ bedarf der Form.
    § 311b BGB
    Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

    Eine kleine Möglichkeit gibt es.
    Ein Vertrag mit dem Verkäufer das er die Immobilie an sie zu einem bestimmten Preis und zu bestimmten Konditionen an sie verkaufen will,und das sie die Immobilie zu diesen Konditionen kaufen werden.
    Bei Nichterfüllung müsste ein Schadensersatz gezahlt werden.
    Das wäre kein Vertrag über die Immobilie an sich, und sie hätten hieraus auch keinen Anspruch auf Übereignung, aber immerhin einen Schadenersatzanspruch.

    Aber auch einen solchen „Vertrag“ sollte man nicht ohne Hilfe von Fachleuten (Notar/Rechtsanwalt) abschliessen.

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