Illegales Wohnen?

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Illegales Wohnen?

Folgender Sachverhalt:Mieter beziehen im Februar 2011 eine 72qm große und unrenovierte Wohnung (Anbau), die von einer Hausverwaltung übergeben wird.Im April 2011 bekommen die Mieter ein Anhörungsschreiben (§28 VwVfG NRW) vom Bauaufsichtsamt der Stadt, dass es für diese Wohnung keine Baugenehmigung gibt. Die Mieter werden gebeten die Fläche nicht mehr zu nutzen.

Frage 1) Wie sollten die Mieter nun vorgehen?

Frage 2) Was für Kosten und Verfahren kommen auf die Mieter zu, wenn sie die Wohnung nicht sofort räumen. (KÖNNEN, weil noch keine neue Wohnung gefunden)

Frage 3)Wäre der Beistand eines Anwalts sinnvoll?

Frage 4) Besteht die Möglichkeit, dass die Mieter auf Schadensersatz klagen können, da für die Wohnung sehr viel investiert wurde? Und wenn ja, wie hoch stehen da die Chancen?

Frage 5) Wäre es sinnvoll für die Mieter die Wohnung sofort zu verlassen (wohin auch immer….?) oder besteht die Möglichkeit innerhalb der Frist dort wohnen zu bleiben?

Frage 6) Bleibt die monatliche Miete bestehen, oder machen sich die Mieter ggfs. noch strafbar, wenn sie den Vermieter darin unterstützen die Fläche als Wohnfläche zu nutzen??

Frage 7) SOLLTE eine Baugenehmigung im Nachhinein beantragt werden (und das dauert ja sicherlich auch seine Zeit) dürfen die Mieter- in der Hoffnung, dass die nachträgliche Baugenehmigung durchgeht- so lange die Wohnung noch nutzen?

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2 Kommentare zu “Illegales Wohnen?

  1. Ratgeber Recht Gast

    ohne Anwalt wird hier nichts gehen, ich würde sofort zu einem Anwalt gehen und alles mit dem besprechen und veranlassen. Schadensersatz usw.

    Reply
  2. Ralf Wortmann

    Folgende Vorgehensweise:

    1. Vorerst musst du nicht ausziehen, sondern erst, wenn du eine Räumungsverfügung / Nutzungsuntersagung erhältst. Da es sich bei dem Schreiben nur um eine Anhörung handelt, solltest du zunächst darauf antworten und mitteilen, dass du von der Baurechtstswidrigkeit nichts wusstes und dich – vorläufig ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – bemühen wirst, alsbald eine andere Wohnung zu finden und dass du zudem deinem Vermieter eine Frist gesetzt hast, bauordnungsrechtlich rechtmäßige Verhältnisse herzustellen. Du solltest zudem darum bitten, bis dahin von einer etwaigen Räumungsverfügung Abstand zu nehmen.

    2. Schreibe deinem Vermieter (nicht der Hausverwaltung, sondern direkt dem Vermieter) per Einwurf-Einschreiben; schicke ihm eine Kopie des Anhörungsschreibens des Bauaufsichtsamtes und fordere ihn auf, innerhalb von 2 Wochen bauordnungsrechtlich rechtmäßige Verhältnisse herzustellen. Drohe ihm an, dass du das Mietverhältnis nach fruchtlosem Fristablauf evtl. fristlos aus wichtigem Grund kündigen und Schadensersatz geltend machen wirst (Umzugskosten, Anwaltskosten, etc.).

    3.  Die Anfang Mai fällig werdende Miete solltest du vorsorglich erstmal ein paar Tage zurückbehalten bis du nach Fristablauf gem. Ziff. 5) einen RA konsultiert hast. Lasse das aber in deinem Schreiben an den Vermieter unerwähnt. Evtl. kann der Anwalt dann den Mietrückstand mit einem Kostenvorschuss auf die Umzugskosten verrechnen und die Aufrechnung erklären – dann rennst du deinem Geld nicht hinterher.

    4. Parallel dazu sehe dich schon mal nur vorsorglich nach einer anderen Wohnung, aber unterschreibe noch keinen Mietvetrag.

    5. Erst nach Ablauf der 2-Wochen-Frist solltest du dir einen zugleich im Baurecht (wichtiger) und im Mietrecht versierten Anwalt nehmen. Mit dem o.g. Schreiben hast du deinen Vermieter in Verzug gesetzt und kannst dann den Ersatz der Anwaltskosten vom Vermieter als Verzugsschaden verlangen.
    Der Anwalt muss dann prüfen, ob das Bauaufsichtsamt Recht hat und zudem, ob
    a) lediglich eine formelle Baurechtswidrigkeit vorliegt (d.h. eine nachträgliche Beantragung einer Baugenehmigung wäre möglich – dann könntest du evtl. zunächst wohnen bleiben), oder ob
    b) der Anbau so sehr gegen materielles Baurecht verstößt, dass der Vermieter eine Baugenehmigung nicht oder nur nach langwierigen und teuren Umbaumaßnahmen erhalten würde.

    6. Bei Fallkonstellation 5 b) und Umzug könntest du Investitionen in die Wohnung vom Vermieter ersetzt bekommen, sofern es sich nicht um mietvertragswidrige und ungenehmigte Umbauten handelt.

    7. Fahre, nachdem dein Schreiben dort eingegangen ist, ruhig mal beim Bauaufsichtsamt vorbei und sprich mit denen. Dann erfährst du, wie die die Sache sehen. Die beißen nicht und haben nichts gegen dich, sondern gegen den Bauherren.

    Viele Grüße und viel Erfolg

    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Anwaltskanzlei Wortmann Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Baurechtskanzlei in Sachsen-Anhalt

    Reply

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