Nutzungsänderung im Außenbereich (Bundesland Niedersachsen)

Wir interessieren uns für ein Haus im Außenbereich welches zum Kauf angeboten wird.
Ein Gutachten zu diesem Haus gibt es auch, welches einige Fragen bei uns aufkommen gelassen hat.

Das Haus wurde früher als Wohn- und Wirtschaftsgebäude genutzt. Heizung, Strom, Wasser, Kläranlage ist alles vor Ort vorhanden. Strom und Wasser vom Hausanschluß bis an die öffentliche Erschließung.
Die Vorbesitzerin hat die Wirtschaftsdiele und das Dachgeschoss ca. 1985 umgebaut, jedoch nicht nach den geltenden „Baunormen“. Daher werden sie momentan nicht als Wohnraum anerkannt.
1. Ist es möglich dies nachträglich zu beantragen wenn wir das Haus nach den Bauvorschriften ausbauen, sprich entsprechend notwendige Dämmung, etc.?

Im Gutachten steht:
„Die Baumaßnahmen – Ausbau der Wirtschaftsdiele und des Dachgeschosses -sind ohne Baugenehmigungsverfahren durchgeführt worden. Eine nachträgliche Genehmigung ist voraussichtlich möglich, unter der Voraussetzung, dass die Um- und Ausbaumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Hierfür ist u.a. ein Standsicherheits- und Wärmeschutznachweis erforderlich.“

Hier stört mich im zweiten Satz das Wort „voraussichtlich“.
Das bedeutet doch, dass wir es vielleicht doch nicht genehmigt bekommen, selbst wenn wir das Haus nach dem Baurecht ausbauen.

2. Hätten wir Aufgrund der Nutzungsänderung eines Wohn- und Wirtschafthauses in ein reines Wohnhaus eine Chance selbst wenn wir die Mängel nach Vorschrift beseitigen?

Wir würden das Haus gerne nach der Beseitigung der Mängel als Ferienhaus, sprich 2 Ferienwohnungen vermieten.

Im Gutachten steht:
„Eine gewerbliche Nutzung ist für land- und fortwirtschaftliche und Betriebe, die der gartenbaulichen Erzeugung dienen möglich. Andere Nutzungen sind nach § 35 BauGB eingeschränkt.“

Den § 35 BauGB haben wir uns schon angeguckt, sind daraus aber nicht so schlau geworden.

3. Ist es möglich später das Haus, welches zwei Ferienwohnung enthalten soll, zu vermieten auch wenn wir selber nicht vor Ort (im selben Haus) wohnen?

Laut dem Gutachten ist das Grundstück derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Lt. tel. Auskunft des Landkreises enthält das Baulastenverzeichnis keine Eintragungen.

Wie stehen hier unsere Chancen. Sollten wir lieber die Finger von dem Haus lassen, wenn wir die oben beschriebenen Sachen umsetzen wollen?

Über eine Rückmeldung bin ich Ihnen dankbar.

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