Ratgeber: Schönheitsreparaturen und Endrenovierung bei Auszug

Schönheitsreparaturen und Endrenovierung bei Auszug ist ein häufiges Thema, aber trotz vieler Urteile zum Teil sogar vom BGH immer noch der Stein des Anstoßes bei der Wohnungskündigung. Deshalb will ich mal versuchen die bisher ergangenen Urteile zu sammeln und in einem Ratgeber hier zur Verfügung zu stellen.

Der häufigste Streit zwischen Vermieter und Mieter dreht sich immer um das Streichen der Fester, der Decken und Wände, dem Entfernen der Tapeten und Streichen der Heizkörper. In alten Mietverträgen wurde dazu oft eine Klausel verwendet, die der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen als unwirksam erklärt hat. Der Mieter würde entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, so die Richter.

Starre Fristen mit Abgeltungsklausel

Eine Abgeltungsklausel ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug einen Prozentsatz der Kosten zu übernehmen, die bei den dann notwendigen Schönheitsreparaturen anfallen.

Beteiligung an den Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug

Nehmen wir an, der Mieter hat am 30 April das letzte mal die ganze Wohnung gestrichen und alles wieder schön hergerichtet. Im darauf folgenden Jahr kündigt er die Wohnung zum 31 Oktober die Wohnung, da er beruflich umziehen muss. Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen hat der Grund der Kündigung natürlich keine Auswirkungen.
So nun sind nach dem letzten Anstrich bereits 18 Monate vergangen. In seinem Mietvertrag könnte in etwa stehen:

Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen

Weiterhin steht dort, dass er bei Auszug zwischen zwölf und 24 Monaten 20 Prozent der Kosten der anfallenden Schönheitsreparaturen zu zahlen hat.
Das würde aber bedeuten, selbst wenn der Mieter nach dem letzten Anstrich die Wohnung gar nicht mehr benutzt hätte, er auch dann die anteiligen Kosten zu tragen hätte. Das war aber nicht der Hauptgrund, warum der BGH diese Klausel für unwirksam erklärt hat.

Kostenbeteiligung ohne Blick auf Zustand der Wohnung

Vielmehr ging es den Richtern wohl darum zu missbilligen, dass der Mieter sich an den Kosten der nächsten Renovierung zu beteiligen hat, egal wie abgewohnt die Wohnung nach dem letzten Anstrich sei, also wie pflegsam der Mieter sich in der Wohnung verhalten hat.
Eine solche Starre Abgeltungsklausel wollte der BGH nicht mehr länger den Mietern zumuten.

Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen

Bei den starren Abgeltungsklauseln und weiteren Themen in diesem Ratgeber reden wir immer von Formularmietverträgen also von Mietverträgen die als Formular anzusehen sind. Natürlich sind auch individuelle Mietverträge möglich, aber eher nicht die Norm.
Ein Formularmietvertrag beinhaltet alle Regelungen zum Mietobjekt wobei die einzelnen Punkte dann nicht zwischen Mieter und Vermieter verhandelt werden, sondern eher mittels Textblöcken und Optionen ein Ergebnis bilden. Der Mieter hat bei einem solchen Mietvertrag kaum die Möglichkeit entscheidend auf die Zusammensetzung des Mietvertrages einzuwirken.

Halten wir also schon mal fest, eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag mit starren Fristen wurden von oberster Stelle aus für unwirksam erklärt. Wer eine solche Klausel in seinem Mietvertrag findet, muss gar nicht mehr renovieren, weil bei einer unwirksamen Klausel die gesetzlichen Regelungen greifen und da laut Gesetz der Vermieter verpflichtet ist die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zu halten, muss dann er allein die Schönheitsreparaturen übernehmen.
BGH AZ. VIII ZR 52/06

Die Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln

Bei der Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln können wir schnell einen Haken dran machen. Der BGH hat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 316/06 entschieden, dass Regelungen im Mietvertrag unwirksam sind, nach denen Mieter beim Auszug grundsätzlich, also unabhängig vom tatsächlichen Zustand, renovieren müssen. Also wieder der Bezug auf die starre Abgeltungsklausel.

Mieter müssen nach diesen beiden Urteilen der Richter aus Karlsruhe weder eine Abgeltung zahlen, noch eine Endrenovierung vornehmen. Aber… das gilt leider nicht in jedem Fall wie man nun schön an den neuen Formularverträgen sehen kann. Der Gesetzgeber und auch die Richter haben nämlich ein Türchen für Vermieter offen gelassen.

Vorsicht Fallstricke!

Im Gegensatz zu den starren Formulierungen in Mietverträgen wie
Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen spätestens mindestens oder innerhalb der übliche Fristen zu erledigen kann man auch angepasste Klauseln verwenden.

Und zwar macht man es sich als Vermieter recht einfach und überlässt dem Mieter die Bewertung ob eine Schönheitsreparatur notwendig ist. Ist man später als Vermieter der Meinung dass sie notwendig sind, klärt man das vor Gericht. Letztlich entscheidet ja ehe nur der Richter wer Recht hat, man kann sich aber eigentlich sicher sein, zumindest keiner unwirksamen Klausel aufgesessen zu haben.

Anerkannte Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Eine solche Regel würde lauten:
In der Regel sind Schönheitsreparaturen durchzuführen

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
  • in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Allerdings hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf diese Klausel als starr bezeichnet und abgeschmettert, andere Gerichte sie aber für gültig erklärt.
Mittlerweile hat sich eine recht kurze Klausel in den Mietverträgen durchgesetzt.

Die Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, wenn die Abnutzung es erfordert, im Allgemeinen in den Nassräumen alle drei Jahre, sonst alle fünf Jahre.

Sie besagt, der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, dann wenn es notwendig ist im Allgemeinen nach den angegebenen Jahren.
So sollte es eigentlich passen.

Beauftragung eines Fachbetriebes

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die sagen, Mieter müssten die Wohnung von einem Fachbetrieb renovieren lassen.
Ist der Mieter tatsächlich verpflichtet, zu renovieren, darf er die Arbeiten selbst erledigen.
Die Arbeiten müssen allerdings vernünftig ausgeführt worden sein.
Der Maßstab ist dabei aber nicht dass sie den Anforderungen an einen Meisterbetrieb entsprechen müssen, sondern lediglich bei neutraler Betrachtung als „fachgerecht“ anzusehen sind.
BGH Az: VIII ZR 294/09

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