Mietrecht: Sorgen der Mieter zur Hausordnung

Viele Mieter kennen den Aushang an der Haustür der mit den Worten Hausordnung beginnt. Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Haus Ordnung verbindlich ist, wenn Mietvertrag darauf eingegangen wird, oder sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestanden hat.

Ziel einer Hausordnung ist das freundschaftliche Zusammenleben aller Hausbewohner unter einem Dach.. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber dem Vermieter eine Tür offen gelassen, eine Hausordnung auch im Nachhinein zu erstellen.

Nun kann der Vermieter seiner Hausordnung viele Mieterpflichten konkretisieren, die Rechte des Mieters zu erweitern oder zu beschränken ist über eine Hausordnung allerdings nicht möglich. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache kann durch eine Hausordnung wieder beschränkt noch erweitert werden. Ziel einer Hausordnung muss es immer sein den Gleichheitsgrundsatz zu wahren. So sind Klauseln in einer Hausordnung die dem einen Mieter etwas gestatten, was dem anderen verboten wird grundsätzlich nichtig.

Wo der Vermieter einer Hausordnung auch im Nachhinein erstellen kann, greifen gesetzliche Regelungen bei der Änderung einer bestehenden Hausordnung. Dazu führt der Paragraph 242 BGB auf, dass eine Änderung wohl möglich ist, sie muss aber die ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses zwingend notwendig machen. Was ich sehr trocken anhört kann man an einem kleinen Beispiel verdeutlichen. Kommt es im Haus immer öfters wegen einer bestimmten Sache zu Streitigkeiten, kann der Vermieter per Hausordnung eine Regelung treffen, die dann für alle Mieter geltend.

Regelungen in Hausordnungen die darauf abzielen, dass dem Mieter daraus Kosten entstehen, sind unzulässig und unwirksam. Ein Beispiel wäre hier die Treppenhausreinigung. Nicht selten streiten Mieter sich über die Reinigung des Treppenhauses. Der eine Putz gründlich der andere eher schludrig. Selbst wenn der Vermieter hier mehrmals versucht hat eine Einigung zu erzwingen, so kann er die Reinigung des Treppenhauses, wenn einmalig in der Hausordnung schon vereinbart, nicht dahingehend ändern, dass ab sofort eine Reinigungsfirma die Reinigung des Treppenhauses übernimmt, und die Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Regelungen die eine Kostenübernahme durch den Mieter auslösen scheiden in einer Hausordnung daher aus. Dies ist einzig in einem Mietvertrag möglich und auch nur wenn beide Seiten damit einverstanden sind. Ein Mieter muss es nicht hinnehmen, dass der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages in die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses auffällig, wenn dies nicht als Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt ist.

An dieser Stelle kann man dann auch gleich einem Rechtsirrtum den garaus machen, der besagt, dass die Mieter in der Lage sind ihre Vermieter zu zwingen eine Hausordnung zu erstellen, zu ändern oder gar eine beabsichtigte Hausordnung per Mehrheitsbeschluss zu verhindern.

Ähnlich unwirksam wäre eine Klausel in Hausordnung die dem Mieter verpflichtet, Räume regelmäßig zu säubern, die ihm gar nicht zur Verfügung stehen. Eine solche Klausel würde dem Gebot von Treu und Glauben widersprechen und den Mieter unangemessen benachteiligen.

Ebenfalls über eine Hausordnung nicht zu regeln ist das musizieren in der eigenen Wohnung. Hält sich ein Mieter an die gesetzlichen Ruhezeiten übt er auf dem Musikinstrument lediglich wenige Stunden am Tag, so kann der Vermieter per Hausordnung keine weitere Eingrenzung vornehmen.

Zum Abschluss möchte ich euch noch von dem Urteil des Amtsgericht Rottenburg erzählen, dass einem Vermieter das Recht zugestanden hat, seinen Mietern das Duschen oder Baden nur in Ausnahmefällen in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr in der Früh zu erlauben. Die Mieter hatten diese Klausel in der Hausordnung bei Unterschrift unter den Mietvertrag wissentlich zur Kenntnis genommen. Da kann man nur mit dem Kopf schütteln, dass zum einen Mieter diese Regelung akzeptieren, und Richter dieser später auch noch für rechtens erklären.
Gott sei Dank wurde diese Rechtsauffassung aus dem Jahre 1944 bereits höchstrichterlich zu Gunsten des Mieters geändert.

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