Heizperiode: Heizung an – Heizung aus

Heizperiode: Heizung an – Heizung aus
Die Heizperiode ist der Jahresabschnitt, in dem der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist die Heizung anzustellen. Der Beginn der Heizpflicht liegt dabei auf dem ersten Oktober und endet am 30 April des Folgejahres.

Innerhalb der Heizperiode hat der Vermieter Sorge zu tragen, dass die vertraglich festgelegte Mindesttemperatur erreicht werden kann. Aber kaum ein Mietvertrag sagt zum einen etwas über die Heizperiode und zum anderen noch seltener über die Mindesttemperatur aus. Daher mussten gesetzliche Regelungen her. So ist zumindest der Zeitraum wann geheizt werden muss definiert worden.

Bei der Mindesttemperatur in Mietwohnungen tuen sich die Gerichte etwas schwer. Oft sehen die Richter 18 grad Raumtemperatur als zu niedrig an. Andere Richter lassen eine Temperatur von 20 – 22 Grad nicht in allen Räumen zu. Zudem gilt die Mindesttemperatur nicht zu jeder Uhrzeit. In der Nacht kann die Heizleistung herunter gefahren werden. Dabei streiten sich aber wieder die Geister um die genaue Uhrzeit. Darf es schon ab 22 Uhr kühler werden, nur in der Woche oder muss bis 24 Uhr die Raumtemperatur gleichbleibend erreichbar sein.

Es gibt zahlreiche Urteile zur Heizperiode die immer als Einzelfall zu sehen sind. Mal wied das Haus mit in die Bewertung genommen, mal auch die Angewohnheiten der Mieter. In einem Altbau muss man Abstriche bei der Heizleistung machen. Bewohner eines Energie-Effizientshauses müssen aber darauf vertrauen können, mit geringen Vorlauftemperaturen eine ordentliche Heizleitung zu erreichen.

Versuchen wir doch einmal die zahlreichen Urteile in Kategorien einzusortieren und so einen Überblich zu schaffen, wie die Gerichte in welchen Konstellationen ´geurteilt haben und wo eventuell Bauliche Veränderungen dem Vermieter aufgebürdet wurden.
Schließlich kann durch eine Modernisierung einiges an Heizkosten gespart werden, wen nauch die Kosten für die Sanierung und Verbesserung zum Beispiel durch eine Dämmung auf die Mieter umgelegt werden können, zumindest teilweise.

Heizperiode:
Die allgemein gültige Heizperiode vom 1 Oktober bis zum 30 April haben viele Gerichte für allgemein verbindlich angesehen.
LG Düsseldorf Az: BlGBW 55

Raumtemperatur:
Wo manche Gerichte von einer Mindesttemperatur sprechen nennen die Richter vom Landgericht Berlin diese Behaglichkeitstemperatur. Sie muss nach Urteil zwischen 20 Grad bis 22 Grad Celsius liegen, kann aber in Schlafräumen auch geringer sein.

Heizkorridor:
Wann muss es warm sein, wann darf es kühler werden? Ebenfalls das Landgericht Berlin legt hierzu die Uhrzeiten fest. Von 6.00 Uhr morgens bis 23 Uhr Abends sollte der Mieter ein Anrecht auf angemessene Temperaturverhältnisse in seiner Mietwohnung haben. Zu anderen Zeiten kann per Nachtabsenkung die Temperatur auf 18 Grad reduziert werden.

Mietminderung bei Kälte:
Wird die Heizung nicht ausreichend warm, kann es im Einzelfall dass ein Mietmangel vorliegt. Aber nicht gleich die Miete kürzen, der Vermieter muss von diesem Umstand wissen und aufgefordert werden ihn abzustellen. Hinzu kommt, dass eine pauschale Aussage, es liegt in jedem Fall ein Mietmangel vor wenn 22 Grad nicht erreicht werden, schlicht weg falsch ist.

Die DIN 4701 legt die sogenannten Mindesttemperaturen für Wohn und Schlafräume fest. Werden an mehr als 30 Tagen im Jahr die dort genannten Temperaturen nicht erreicht, so kann neben dem Mietmangel auch noch eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter vorliegen, die zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen kann. Auch wenn der Mieter mehrfach erfolglos sich darüber beschwert hat, tritt keine Verwirkung des Kündigungsgrundes ein. In einem Fall hatte der Mieter die Kündigung erst nach einem halben Jahr eingereicht und erhielt vor Gericht dennoch Recht. OLG Naumburg Az: 9 U 82/01

Auch das Landgericht Berlin legte im Lahr 1998 schin fest, ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt, so darf der Mieter vom 1.10 bis zum 30.4 zwischen 6-23 Uhr eine Temperatur von 20 Grad erwarten. Ein Grad mehr in Bad und Toilette und in allen anderen Räumen mindestens 18 Grad. Az: 64 S 266/97

Liegt ein Mangel an der Gasversorgung vor, so dass Heizung und Warmwasseraufbereitung nicht funktionieren, dann ist nach Urteil und Ansicht der Richter am Landgericht Berlin Az: 65 S 70/92 eine sofortige Lösung sowie eine Mietminderung von 100 % innerhalb der Haizperiode möglich und nötig.

Lediglich 50 Prozent der Mieter kann ein Mieter einbehalten, der vor dem Kammergericht Berlin geklagt hatte. Hier lag eine Störung der Heizungsanlage vor, die eine spürbare Absenkung der Innentemperatur zur Folge hatte. Az: 8 U 209/07

Einer Mietminderung um 30 Prozent der Kaltmiete in der Heizperiode hat das Amtsgericht Görlitz Az: 1 C 1320/96 zugestimmt. Hier wurde in den Wintermonaten nur eine Temperatur von 16-18 Grad in den Wohnräumen der Mietwohnung erreicht.

Gleiches Gericht, gleicher Typ Fall und Thema, Mietminderung bei Nichterreichen der in Wohnräumen zugesicherten Mindesttemperaturen aber eine deutlich höhere Minderung der Kaltmiete bei durchschnittlich zwei Grad weniger Raumtemperatur. Die Richter hielten eine Temperatur von 14 bis 15 Grad in den Wintermonaten für deutlich zu gering und ließen eine Minderung der Wohnungsmiete um 70 Prozent zu. Az: 3 C 1347/96

Ebenfalls 70 Prozent kürzen kann ein Mieter aus Berlin seine Kaltmiete, weil die Heizung im Winter ausgefallen war. Ob sich nun ein deutlicher Unterschied in den Temperaturen der Wohnung ergeben hat, kann nicht ermittelt werden. Auch aus dem Text des Urteils konnte dies nicht eindeutig herasugelesen werden.

In Berlin Schöneberg kann es ruhig etwas kühler zugehen, mag man nach diesem Urteil glauben. Dort wollten die Richter dem Mieter während der Heizperiode bei einer Temperatur in seiner Mietwohnung von nur 16 bis 18 Grad lediglich 15 Prozent als Mietminderung zusprechen.
Amtsgericht Berlin-Schöneberg Az: 5 C 375/97



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