Grundsatzurteil Bundesgerichtshof zur Berechnung der Wohnfläche

Das neue Grundsatzurteil vom Bundesgerichtshof zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, Loggien oder Dachterrassen ist für Mieter wie Vermieter gleichermaßen interessant. Vorab sei zu sagen, dass das Gericht einen Stichtag zur Anlehnung an dieses Urteil gegeben hat. Maßgeblich ist das Datum wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde.Der Ratgeber Recht wird ihnen im folgenden das Urteil darlegen, begründen und die einzelnen Berechnungsgrundlagen zur Wohnraumermittlung erklären

Unterschieden werden muss hierbei zwischen Mietverträgen die vor oder nach dem
01.01.2004 geschlossen wurden Bei Mietverträgen vor diesem Stichtag hat der Vermieter ein vom Gesetz her eingeräumten Spielraum zur Bemessung der Wohnfläche. Dies ergibt sich aus
§ 44 Abs. 2 der II. BV sieht eine Anrechnung der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachterrassen „bis zur Hälfte“ vor
Laut Entscheidung des BGH vom 22.04.2009(Az. VIII ZR 86/08 können Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum bei Mietverträgen Balkone, Loggien oder Dachterrassen mit der Hälfte ihrer Grundfläche in die Gesamtwohnfläche einzubeziehen.

Das bedeutet für sie, bei einem Balkon von 6 qm und einer Terasse von 20 qm kann der Vermieter auf die durch die Zimmer erreichte Wohnfläche noch einmal 13 qm aufschlagen und in die Berechnung der Nebenkosten mit einfließen lassen.

In einem weiteren Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter berechtigt ist, den Mietvertrag über die von ihm angemietete Wohnung fristlos zu kündigen, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Der BGH weist allerdings auch darauf hin, dass das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung auf Grund besonderer Umstände des Einzelfalles verwirkt sein kann. Dies komme etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen.

Das bedeutet für sie, ermitteln sie einen Flächenunterschied von mehr als 10% der angegebenen Wohnfläche, so berechtigt sie dieser Umstand zur fristlosen Kündigung der Mietwohnung.



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