Betriebskosten Nebenkostenabrechnung: Einsicht in die Original Unterlagen nehmen

Es ist wieder soweit, das Jahr ist rum, überall laufen die Ablesungen von Heizung, Wasser und Strom und schon bald werden die ersten Nebenkostenabrechnungen oder auch Betriebskostenabrechnung genannt beim Mieter eintrudeln.

Passiert das nicht heißt es Füße still halten.
Heute ist Samstag der 2 Februar 2013.
Damit ist seit gut einem Monat die Nebenkostenabrechnung aus dem Berechnungszeitraum
01.02. 2011 – 01.02.2012 verwirkt. Der Vermieter hätte bei diesem Abrechnungszeitraum bis vorgestern die Möglichkeit gehabt, die Nebenkostenabrechnung beim Mieter abzugeben.
Pauschal kann man nicht sagen, wann nun eine Nebenkostenabrechung verjährt ist, weil es immer auf den Abrechnungszeitraum ankommt.
Wurde vereinbart, dass vom 01.05.2011 bis 31.04.2012 der Abrechnungszeitraum gilt, so verjährt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung am ersten Mai 2013.

Das zur Pflicht des Vermieters die Nebenkostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Nur wenn er die Verspätung nicht zu verantworten hat, kann er diese nachreichen. Das sind aber sicher nur einige wenige Sonderfälle.

Der Mieter hat nach Eingang der Nebenkostenabrechnung die Pflicht, diese zu prüfen. Das kann er aber nur, wenn er auch Einsicht in die Original Rechnungen der Stadt, des Öllieferanten und der anderen Versorger hat. Zudem muss im Mietvertrag stehen, für was der Mieter Nebenkosten zu bezahlen hat. Ein Punkt wie „Sonstige Ausgaben“ ist nicht wirksam.
Oder auch Pauschalen sind immer wieder ein Streitthema, ebenso Erhöhungen ohne das diese nachvollzogen werden können.

ich finde das Thema Nebenkostenabrechnung recht interessant, man muss sich ja auch selbst einmal im Jahr damit beschäftigen. Daher will ich mal in diesem Ratgeber alles an Informationen zusammen fassen, was ich so finde.

Das Gesetz sagt über die Rechte des Mieters zur Einsicht in die Original Unterlagen, welche zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung gedient haben wenig aus.

Aber das Bürgerliche Gesetzbuch kann man ja deuten wie man will.
Dort steht zum Beispiel:
Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
Zu finden im § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht

Dieser trockene Satz sagt nichts anderes aus als: wer eine Forderung stellt, muss sie auch belegen.
Die Nebenkostenabrechnung ist eine solche Forderung, die eben nur durch die Vorlage der Belege aller Versorger dargelegt werden kann.

Nun haben sich im Verlauf der Zeit viele Gerichte mit der Frage beschäftigen müssen, welche Rechte hat der Mieter bei Einsicht in die Original Unterlagen der neben und Betriebskosten.

Recht pauschal gehalten ist das die Aussage vom Amtsgericht Hamburg.
Ja die Norddeutschen Richter gehen lieber zum Angeln als sich mit doch recht klaren Verhältnissen lange herum ärgern zu müssen.
Sie haben unter dem Aktenzeichen 46 C 1689/90 bereits im Jahre 1991 ein Urteil erlassen und darin festgestellt:
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, auch durch einen beauftragten Dritten beim Vermieter Einsicht in die Originale der Betriebskostenabrechnung zu nehmen.

Grundsätzlich ist der Mieter also berechtigt, alle Belege die der Erstellung der Nebenkostenabrechnung gedient haben, ebenso wie der Vermieter zu prüfen. Rechnungen sind ja auch kein Geheimnis, und schließlich kann jeder mal einen Fehler machen.
Damit der Mieter aber nicht mehr zahle muss als vereinbart oder verbraucht wurde, gibt ihm der Gesetzgeber nicht nur das recht, sondern auch die Pflicht die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen.
Wenn der Mieter einer Mietwohnung Einsicht in die Originalunterlagen nicht nehmen kann, etwa weil er kein Verkehrsmittel hat, der Weg zu weit ist, er krank oder vielleicht sogar gehbehindert ist, so kann er gegen Kostenerstattung eine Kopie aller Unterlagen per Post verlangen.
Der Vermieter kann dann die üblichen Kopierkosten verlangen sowie die Rückerstattung der Portokosten.

AG Oldenburg Az: 19 C 276/92

Was mich dazu interessiert. Gibt es irgendwo einen Richtwert was ein Vermieter als Kostenerstattung für die Übersendung der Kopien nehmen darf?
Kann der Vermieter auch Arbeitsstunden für die Erstellung der Kopien in Rechnung stellen?

Auch das AG Garmisch-Partenkirchen hat bereits im Jahre 1995 dem Mieter zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses zugesprochen.
Az: 6 C 501/95

Nehmen wir nun den Fall an, der Vermieter erstellt die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr, aus der sich eine Nachzahlung ergibt, muss der Mieter den Saldo ausgleichen, obwohl er bisher keine Möglichkeit hatte die Abrechnung zu prüfen?

Da dem Mieter ein gesetzlicher Anspruch zusteht, dass er die Nebenkostenabrechnung vor Bezahlung einer Nachzahlung überprüfen kann, so muss er das Saldo auch erst dann ausgleichen, wenn der Vermieter ihm die dafür notwendigen Unterlagen entweder zur Einsicht oder per Kopie übersendet hat.

Das geht aus mehreren Urteilen hervor:

Anspruch auf Betriebskostennachzahlung ist erst fällig, wenn der Vermieter die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat.
AG Siegburg Az: 9 C 549/90

Demnach ist ein Abrechnungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung solange nicht fällig, bis der Vermieter dem Mieter Einblick in die Abrechnungsunterlagen gegeben oder Fotokopien der Abrechnungsunterlagen zu gesendet hat.
AG Köln Az: 215 C 254/95
AG Bonn Az: 8 C 149/96



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