Ansprüche auf Renovierung und Restmiete nach Tod des Mieters

Aus einer Diskussion hat sich eine Rechtsfrage entwickelt, die wir anhand eines fiktiven Falles der Community zur Beantwortung vorstellen möchten.

Nehmen wir an, ein Mieter ist Mitte November 2012 verstorben. Es handelte sich dabei um einen Messi, der die bewohnte Wohnung mehr als abgewohnt hatte. Vom Nachlaßgericht wird ein Rechtswirt als Nachlaßpfleger eingesetzt. Dieser kündigte das Mietverhältnis und veranlasst die Entrümpelung der total vermüllten Wohnung, nimmt aber keinerlei Renovierung vor.

Per Mietvertrag wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass die Wohnung bei Auszug frisch renoviert übergeben wird, weil der Mieter sie auch frisch renoviert bekommen hat. Für Beschädigungen, die während der Mietzeit entstehen und über die normale Abnutzung hinausgehen, haftet der Mieter, so eine weitere Klausel des Mietvertrages.

Folgende Fragen ergeben sich aus dem Fall:
1. Bis wann muss die Miete gezahlt werden?
2. Kann die Wohnung vorzeitig bei Tod gekündigt werden?
3. Ist die Klausel zur Endrenovierung wirksam?

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe erklärte in einer Entscheidung, dass die vertragliche Verpflichtung eines Mieter zu einer Endrenovierung unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 316/06
Die Klausel ist aber nur dann unwirksam, wenn sie keine Einschränkung aufweist, etwa einen Bezug auf die letzte Schönheitsreparatur würde ausreichen, damit der Mieter die Wohnung doch renovieren muss.

Klar ist also, haben Vermieter und Mieter lediglich vereinbart, dass der Mieter die Wohnung frisch renoviert übergeben muss, weil er sie auch so erhalten hat, also eine starre Endrenovierungsklausel darstellt, so muss der Mieter bei Auszug keine Renovierung vornehmen.

Für die Frage nach der Kündigung bei Tod eines Mieters ist die Beantwortung recht einfach.
Hier besteht ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht.
Hat der Verstorbene alleine in der Wohnung gelebt, können sowohl der Vermieter als auch die Erben den Mietvertrag innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
Die Frist beginnt zu laufen mit Kenntnisname des Todesfalls.
Es kommt hier also drauf an, wann der Nachlaßpfleger seine Arbeit aufgenommen hat.
War dies im Dezember, so muss die Kündigung bis zum 31.01.2013 beim Vermieter eingegangen sein.
Das Mietverhältnis würde dann Ende Januar beendet sein.

In dem Beispiel wäre wohl die Miete für November noch bezahlt sein. Für Dezember und Januar müsste der Vermieter die Miete beim Nachlassfleger einklagen. Wäre ja möglich, dass noch Geld oder Sachwerte vorhanden sind.
Sollte man sich aber gut überlegen, denn aus dem Nachlass würden zuerst die Verbindlichkeiten für eine Beerdigung bezahlt.
Ist nichts mehr da, geht man leer aus.

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