Auszug aus der Mietwohnung: Alle Urteile zur Renovierung
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Auszug aus der Mietwohnung: Alle Urteile zur Renovierung im Forum Urteile im Mietrecht vom Rechtsforum | Ratgeber Recht

      

Muss ich als Mieter bei Auszug aus der Mitwohnung die Wohnung Renovieren? Meine Pflicht zur ... Urteile und Rechtsfragen

  1. Hilfsbereit
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    Standard Auszug aus der Mietwohnung: Alle Urteile zur Renovierung

    Muss ich als Mieter bei Auszug aus der Mitwohnung die Wohnung Renovieren? Meine Pflicht zur Erledigung der Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag ist wann erfüllt? Welche Grundsatzentscheidungen hat der Bundesgerichtshof zur Frage beim Auszug aus der gemieteten Wohnung erlassen?

    Das Mietrecht bietet zahlreiche Urteile bei Auszug aus der Mietwohnung. Mieter und Vermieter haben vor langer Zeit Klauseln in ihren Mietverträgen eingebaut, die zumeist den Mieter benachteiligt haben. Nach der Mietrechtsreform und durch neue Richtersprüche zu den Auszugsklauseln in Mietverträgen ist ein roter Faden bei der frage zu erkennen, was der Mieter bei Auszug aus der Wohnung zu beachten hat.

    Der Vermieter hat natürlich ein Interesse daran, seine Wohnung nach der Kündigung des Mieters so schnell wie möglich wieder vermietet zu bekommen. Aber das darf nicht allein auf den Schultern des Mieters landen. Mietrechtliche Grundsatzentscheidungen bieten nun dem Mieter einen Überblick über seine Rechte und Pflichten bei Auszug aus der Mietwohnung.

    Diese Entscheidungen der obersten Gerichte, vieler Amts und Landgerichte sind aber auch für den Nachmieter interessant.
    Grundlage für die Gerichtsentscheide sind Zivilrechtsprozesse in Mietstreitigkeiten die sich seit 2006 durch alle Instanzen gequält haben. Dabei hat der BGH in den letzten fünf Jahren mehr als zweihundert Entscheidungen getroffen, die man als allgemeinverbindlich ansehen kann.

    Genau diese zweihundert Gerichtsurteile mit Leitsatz und Erklärung soll der neue Ratgeber Auszug aus der Wohnung aufzeigen.

    Wer sich also die Frage stellt, muss ich neue Tapeten anbringen, welche Nutzungsdauer hat das Laminat, wie viel muss ich dieses Jahr bei der Kleinsreparaturklausel einbringen, wann endet mein Mietvertrag / das Mietverhältnis. Welche Kündigungsfristen sind angesagt. Oder reicht es die Wohnung besenrein zu übergeben? Muss die Tapete nur gestrichen oder neu geklebt werden? Wer streicht die Holzfenster in der Mietwohnung und wer streicht sie von innen und wer von Außen?

    Was ist mit dem Garten, den Bäumen und Büschen die ich gepflanzt habe? Muss der Nachmieter meine Einbauten übernehmen, muss ich sie wieder entfernen oder was ist mit dem Sperrmüll des Vormieters?

    Die Liste der Fragen bei Auszug zum Beispiel auch die der Endabrechnung, der Rückzahlung der Kaution und der Schlüsselübergabe mit Abnahmeprotokoll sind lang. Es ist daher zu erwarten, dass der Ratgeber Auszug aus der Mietwohnung ebenso lang wird.

    Allerdings bietet das Forum Mietrecht und die Urteilsdatenbank schon etliche Entscheidungen zu diesem Thema, die ich natürlich gern mit einbaue.

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  2. Hilfsbereit
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    Standard Gesetzlichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen

    Vor dem Auszug steht zunächst einmal die Kündigung der Mietwohnung. Die Kündigung der Mietwohnung ist im Grund eine einfache Sache, schaut man auf die Entscheidungen der Gerichte zur formell wirksamen Mietkündigung, wird einem schnell klar, den Mietvertrag zu kündigen ist einfach aber bietet auch viele Stolpersteine.

    Also wollen wir uns mal an die Arbeit machen und einen Ratgeber erstellen, wie man problemlos aus seiner Mietwohnung oder dem gemieteten Haus heraus kommt, ohne das es zu bösen Überraschungen kommt.
    Da ich selbst nur ein kleiner Mieter bin, der sich jedoch super mit seinem Vermieter versteht, kann ich für die Richtigkeit meiner Ausführungen selbstverständlich keine Gewähr übernehmen. Wer nicht so einen tollen Vermieter wie ich hat, kann sich nur durch einen Anwalt fachmännisch vertreten und beraten lassen. Oft ist ein Anwalt aber gar nicht nötig, wenn beide Seiten, also Mieter und Vermieter ihre Rechts und Pflichten kennen.

    Der erste Tipp den ich gern los werden möchte ich der, das Gespräch mit seinem Vermieter zu suchen. Vermieter sind keine bösen Menschen, sie werden oft nur zu solchen gemacht oder verteidigen ihr Eigentum. Wie auch immer der Vermieter zu diesem Eigentum gekommen ist, er will es erhalten und später seinen Erben nachlassen. Dann soll die Wohnung oder das Haus jedoch nicht renovierungsbedürftig sein oder von Mietnomaden zerstört worden sein.

    Auch ein guter Mietvertrag kann helfen, probleme3 im Vorfeld auszuschließen. Die einfachste Möglichkeit ist immer darin aufzunehmen, der Mieter hat die Wohnung bei Auszug besenrein zu überlassen. Eine Endrenovierung ist nicht notwendig, sofern die Schönheitsreparaturen erledigt wurden.

    Dann macht man sich die Mühe die gesetzlichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag mit einzubauen.
    Nicht unüblich ist es, dass der Nachmieter die Wohnung so übernimmt, wie sie vorgefunden wird um sie dann nach seinen Wünschen zu modernisieren. Dazu vereinbaren Mieter und Nachmieter oft, dass der Nachmieters früher in die Wohnung kann, so selbst eine doppelte Miete spart und der Mieter zusätzlich noch eine Monatsmiete ganz oder zu teilen übernimmt.
    Auch hier gilt es wieder miteinander zu sprechen. Nichts ist schlimmer als einen Vertrag einzugehen, ohne diesen zu verstehen. Die Formularmietverträge die von Vermieter oft genutzt werden enthalten viele Klauseln. Die Freude auf die neue Mietwohnung ist so groß, da wird der Inhalt schnell mal überlesen und die Unterschrift oft zu schnell getätigt.
    Geändert von Helferlein (06.12.12 um 10:35 Uhr)
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  3. Hilfsbereit
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    Standard Endrenovierungsklauseln: Was muss der Mieter bei Auszug Renovieren?

    Die wichtigste Frage beim Auszug aus der Mietwohnung ist bei vielen nicht, was muss ich renovieren, sondern wann bekomme ich meine Kaution zurück (Aufforderung zur Zahlung der Mietkaution richtig gestalten). Die Kaution wird nämlich oft unbedingt für die neue Wohnung benötigt. Leider darf der Vermieter die Kaution ein wenig zurück gehalten, wie zahlreiche Artikel hier im Forum zeigen:





    Aber wir wollen uns ja hier erst mal nicht sofort mit der Mietkaution beschäftigen, sondern mit den Regelungen zur Endrenovierung, deren Klausel im Mietvertrag und wie die Gerichte früher und aktuell entscheiden haben.

    Morgen geht es dann mit meinem Ratgeber weiter. Wer Interesse hat kann und darf natürlich Zwischenfragen stellen und selbst etwas dazu steuern bzw. mich berichtigen.
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  4. Hilfsbereit
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    Standard Endrenovierungsklauseln: Quotenabgeltungsklauseln wurden gekippt

    Zu einem Thema habe ich hier im Forum noch nichts lesen können, die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln. Eine Quotenabgeltungsklausel ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zu den Schönheitsreparaturen und greift auch beim Auszug aus der Mietwohnung. In den neuen Klauseln zu Schönheitsreparaturen ist oftmals ein Punkt angelegt, der die Frage klärt wie hoch die anteilige Kostenübernahme durch den Mieter ist, wenn dieser vor dem vertraglich vereinbarten Termin für die Renovierung auszieht.

    Eine starre Quoten Abgeltungsklausel wurde vom BGH schon im dritten Jahr gekippt. Das bedeutet aber nicht das flexible Quoten immer wirksam sind. Maßgeblich ist dabei, ob der Vertragspartner, also der Mieter, hinsichtlich der Klausel seinen Anteil an den Aufwendungen für die Renovierungskosten nach den Schönheitsreparaturen errechnen kann. Der BGH hat nämlich ganz klar und deutlich festgestellt, dass der Vermieter den Mieter gegenüber in der Frage der Renovierungsklausel bei Schönheitsreparaturen ein gesteigertes Maß an Transparenz darlegen muss. Dieses Transparenzgebot war bisher vor den Gerichten immer ein großes Streitthema. Der BGH hat aber gesagt, kann der Mieter die Klausel nicht verstehen, ohne dass er dazu als juristisch gebildete Vertragspartner gelten würde, so liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor, welches zulasten des Vermieters geht.

    Zulasten des Vermieters bedeutet ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam oder unverständlich, muss der Mieter gar nicht renovieren. Dabei spielt es keine Rolle wie lange in der Wohnung gewohnt wurde, und auch nicht wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind. Ist das Transparenzgebot verletzt worden, so muss der Mieter selbst dann nicht renovieren, wenn gar keine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen vorliegen. Laut Gesetz haben Mieter Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nämlich gar nichts zu tun. Dies nicht in der Pflicht des Vermieters, denn er ist verpflichtet die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Und dazu gehören nämlich auch Renovierungen und Reparaturen für die Schönheit der Wohnung.
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  5. Hilfsbereit
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    Standard Durchführung laufender Renovierungsarbeiten

    Allerdings können Vermieter ihre Mieter verpflichten laufende Renovierungsarbeiten während der Mietzeit als Schönheitsreparaturen durchzuführen. Was früher mit einer allgemeinen Klausel erfolgte, ist in neueren Mietverträgen nun über einen Fristenplan geregelt. Darin wird festgehalten, nachAblauf welcher Fristen der Mieter welche Räume zu renovieren hat.
    Dabei hat der Vermieter einen recht hohen Spielraum, der aber auch irgendwo endet.
    Diese Zeitabstände gelten als angemessen: alle drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen; alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten, alle sieben Jahre für andere Nebenräume.

    Darunter sollte sich kein Mietvertrag bewegen, denn sonst könnte die Klausel ebenfalls als unwirksam erklärt werden was zur Folge hat, dass der Mieter wieder gar nicht renovieren muss. BGH Az: VIII ZR 361/03

    Völlig absurd sind sogenannte starre Fristenpläne. Sie sind vollständig vom Bundesgerichtshof gekippt und für unzulässig erklärt worden. Wenn der Vermieter den Mieter im Mietvertrag auffordert in jedem Fall bei Auszug aus der Mietwohnung zu renovieren, so wird der Mieter durch diese Klausel zur Endrenovierung auch Endrenovierungsklausel genannt, unangemessen benachteiligt. Es könnte ja sein, dass der Mieter die Küche erst vor einem halben Jahr neu gestrichen hat und dann plötzlich wegen eines Berufswechsels umziehen muss. Die Klausel würde aber besagen, er muss die Küche nochmals streichen.

    Als starren Fristenplan sind auch Klausel gemeint die mehrere Zimmer in einem Zeitplan vereinen und dabei keine Öffnungsklausel zulassen. Eine Renovierungsklausel sollte immer eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf beinhalten.
    BGH Az. VIII ZR 178/05 Schließlich nutzt jeder seine Wohnung anders.

    Eine Anpassungsklausel würde vor Gericht bestehen, wenn in dem Fristenplan die fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Regelungen wie „in der Regel“ „üblicherweise“ oder „im Allgemeinen“ ausgeweitet werden können.
    BGH Az. VIII ZR 77/03
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  6. Hilfsbereit
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    Standard Renovieren beim Auszug

    Renovieren beim Auszug ist eine unbeliebte Forderung, die sich aus dem Mietvertrag ergeben kann, oder eben auch nicht.
    Eigentlich wäre es doch so einfach. Man schreibt als Vermieter in seinem Mietvertrag: bei Auszug aus der Wohnung sind alle Räume zu renovieren, zu weißen, zu streichen, Teppiche sind zu säubern, Fenster sind von innen und außen zu streichen, das Parkett ist abzuschleifen, Dübellöcher sind zu verschließen und der Rest muss feucht gewischt werden.

    Hört sich für einen Vermieter klasse an. Auch der Nachmieter würde sich sicher sehr freuen. Wer aber gerade im Umzugsstress ist, der muss oft eh schon seine neue Wohnung renovieren, da will keiner auch noch mal Kohle in die alte stecken. Okay, würde es ein solches Gesetz zur Renovierung bei Auszug geben, so müsste man ja immer nur die alte Wohnung in Schuss bringen. Wenn ich es mir gerade so überlege, eigentlich gar keine schlechte Idee, wenn es nicht zu kurz gedacht wäre.

    Klar ist, eine solche Regelung per Gesetz gibt es nicht und Klauseln dieser Art in Mietverträgen sind unwirksam. Starre Klauseln die dem Mieter auferlegen bei Auszug die Wohnung renovieren zu müssen, ohne das die laufenden Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden, wurden schon vor langer Zeit vom Bundesgerichtshof für nichtig erklärt. BGH, Az. VIII ZR 361/03
    Neuere Mietverträge sind darauf abgestimmt und zwingen den Mieter auch nicht mehr zur vollständigen Renovierung bei Auszug. Eine üble Masche war es auch den Mieter zu verpflichten, bei Auszug alle Tapeten zu entfernen.
    Man kann natürlich nun denken, hey das ist doch keine schlechte Idee. gerade wenn man schon mal in eine Wohnung gezogen ist, in der fünf Lagen Tapeten übereinander geklebt wurden.
    Was aber ist, wenn der Mieter berufsbedingt schon nach fünf Monaten die Wohnung wieder kündigen muss und zuvor neue Tapeten angeklebt hat.

    Damit wäre er doch ziemlich benachteiligt und genau so sahen es auch die obersten Richter.
    In einer entsprechenden Klausel, die unabhängig vom Zustand der Wohnung und den bereits durchgeführten Schönheitsreparaturen eine Entfernung der Tapeten bei Auszug fordert, kann getrost überlesen werden, da unwirksam.
    Wirksam sind dagegen Vereinbarungen, wonach der Mieter beim Auszug renovieren muss, wenn die im Vertrag angegebenen Fristen seit der letzten Renovierung verstrichen sind.
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  7. Hilfsbereit
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    Standard Kaution bei Auzug

    Nach Auszug hat der Mieter ein Recht auf seine Mietkaution
    Wer auszieht, muss meist lange auf seine eingezahlte Mietkaution warten. Viele Vermieter behalten diese nämlich bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung ein — zu Unrecht! Laut Berliner Mieterverein dürfen Mieter direkt nach Auszug 70% der Kautionssumme zurückverlangen. Die Forderung muss schriftlich erfolgen.

    •   Alt


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