Kündigung bei verspäteter Mietzahlung
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Kündigung bei verspäteter Mietzahlung im Forum Urteile im Mietrecht vom Rechtsforum | Ratgeber Recht

      

Wenn Mieter ihre vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag des Wohnortes ... Urteile und Rechtsfragen

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    Standard Kündigung bei verspäteter Mietzahlung

    Wenn Mieter ihre vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag des Wohnortes nicht nachkommen, kann der Vermieter bei zweimaliger Fristüberschreitung dem Mieter kündigen.
    Dies ist jedoch nicht immer der Fall wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Pünktliche Mietzahlung stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters dar und kann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Dies hat der Bundesgerichtshof nicht bemängelt, jedoch ist eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung nur dann möglich, wenn diese nicht zuvor jahrelang geduldet wurde.

    Grundlage dieser Entscheidung vom BGH ist der Fall eines Mietverhältnisses, das über Jahre hinweg Bestand. Hier hatte der Mieter jeweils erst zur Mitte des jeweiligen Monats statt wie im Mietvertrag vereinbart zum Monatsanfang seine Miete gezahlt. Dieses Problem haben viele Mieter, da ihre Arbeitgeber den Lohn für den vorausgegangenen Monat oft erst zum zehnten oder 15. des Monates überweisen.

    Der Vermieter hatte die unpünktlicher Mietzahlungen über Jahre hinweg geduldet, und nicht einmal angemacht. Nach gut 25 Jahren verkaufte der Vermieter das Mietobjekt an einem neuen Eigentümer. Auch hier scheint diesem Fall Grundregeln zu gelten: Kauf bricht Miete nicht.
    Der neue Eigentümer war mit den permanenten Verspätungen des Mieters nicht einverstanden und klagte gegen die unpünktlicheren Überweisung.

    Im Durchlauf der Instanzen landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof, der darüber zu entscheiden hatte ob die Kündigung letztlich bestand. Dazu führte der BGH aus, dass ein Mieter sich zwar nicht darauf verlassen kann, dass ein vertragswidriges Verhalten dauerhaft geduldet wird, eine sofortige Kündigung nach langen jährige Duldung eines vertragswidrigen Zustandes darf jedoch nicht ausgesprochen werden.

    Dieses Urteil zeigt, dass neue Eigentümer auch für die Verhaltensfehler ihrer Vorgänger mithaften. Der neue Eigentümer hätte zunächst einmal eine Abmahnung dem Mieter übergeben müssen. Das Gericht bestätigte den Einwand des Vermieters, das eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unter den gegebenen Umständen für ihn unzumutbar sei, verurteilte den Vermieter jedoch die Verzögerungen bei der Zahlung der Miete vor erst weiterhin zu dulden, bzw. nun sachlich abzumahnen.

    Dem Mieter müsse die Gelegenheit gegeben werden sich auf den neuen Eigentümer einzustellen.
    BGH Az: VIII ZR 191/10

    Fazit: wer den Kauf eines Mietobjektes in Betracht zieht, sollte sich auch die Mietzahlung der darin befindlichen Mieter einmal näher anschauen. Da der Kauf eines Hauses die bestehenden Mietverträge nicht außer Kraft setzt, muss der neue Eigentümer aller Absprachen zwischen alten Eigentümer und seinen Mietern mit übernehmen, zumindest für einige Zeit.

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