Die Miete rechtssicher mindern
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  • 1 Post By Volker

Die Miete rechtssicher mindern im Forum Mietminderung vom Rechtsforum | Ratgeber Recht

      

Wer durch diese sagenhaft überhebliche Einleitung geblendet wurde und in diesem Artikel eine Anleitung zur ... Urteile und Rechtsfragen

  1. Hilfsbereit
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    Standard Die Miete rechtssicher mindern

    Wer durch diese sagenhaft überhebliche Einleitung geblendet wurde und in diesem Artikel eine Anleitung zur rechtssicheren Minderung der Miete bei einem Mangel erwartet, den muss ich leider enttäuschen. Wirklich sicher ist eine Mietminderung nur dann, wenn sie mit einem Anwalt besprochen wurde. So war erst vor kurzem ein Urteil zu lesen, wo ein Mieter die Miete gemindert hatte und der Vermieter die Mietminderung zunächst einmal laufen ließ nach dem durch die Mietminderung 2 Monatsmieten fällt kündigte er dem Mieter fristlos. Was war hier geschehen?

    Der Mieter hatte in seiner Wohnung einen Mangel festgestellt. Einem Mangel, welchen er vermeintlich als Grund für eine Mietminderung erkannt. Dies teilte er dem Vermieter mit und bat um Abhilfe des Mietmangels. Der Mieter war erstaunt als der Vermieter sich nicht rührte. Also wurde nach einer einfachen Berechnung und einem Eintrag im Internet die Miete um 30 Prozent gekürzt. Bei einer Miete von 690 Euro waren dies 207 Euro im Monat. Nach sieben Monaten Filtern durch die Mietminderung nun schon 2 Monatsmieten, so dass der Vermieter zur Kündigung der Mietwohnung berechtigt war.

    Aber spielten auch die Richter bei dieser Sache mit? Erstaunlicherweise ja. Nach ihrer Meinung war die Mietminderung unberechtigterweise durchgeführt worden, weil der Mietermangel wohl vorlag aber keinen Grund zur Mietminderung gehabt. Ob in einem anderen Verfahren der Mangel als Minderungsgrund anerkannt worden wäre ist natürlich fraglich. Das dumme an der Geschichte war der Mieter hatte also zu Unrecht eine Mietminderung durchgeführt und war damit mit dem Mietzins in Verzug geraten. Die vom Vermieter nun eingereichte Kündigungsklage oder auch Räumungsklage genannt ging vor Gericht ohne Probleme durch den Mieter musste also ausziehen.

    Was lernen wir aus dieser Sache, eine rechtliche Mietminderung sollte niemals ohne Anwalt erfolgen. Ein Tipp kann man Arbeitens geben auch ohne Anwalt zu sein. Will man die Miete mindern, so kann man dies dem Vermieter darlegen, und trotzdem die volle Miete bezahlen allerdings den gewünschten Betrag unter Vorbehalt. Nun verklagt man seinen Vermieter auf Mietminderung und ist sollte man das Verfahren verlieren trotzdem auf der sicheren Seite. Gewinnt man die Klage auf Mietminderung so muss der Vermieter den Gezahltenmietzins samt Zinsen zurück erstatten.

    Wichtig für eine Mietminderung ist allerdings immer dass der Vermieter die Möglichkeit bekommt Mangel, der zur Mietminderung berechtigt zunächst einmal abstellen kann. Also muss man seine Vermieter von dem Mangel in Kenntnis setzen. Dies sollte man immer so tun, dass man später die Mengeanzeige auch belegen kann. Am besten ist es natürlich man ruft seine Vermieter an, dieser kommt zur Mietwohnung gefahren man übergibt eine schriftliche Mängelanzeige und lässt sich diese bestätigen.

    Da in den seltensten fällen 100 Prozent der Mietminderung bei vollständiger Wohn der Wohnung abgezogen werden kann, muss man sich immer irgendwelchen Prozentzahlen orientieren. Dazu findet ihr hier im Forum eine große Anzahl an Vergleichsmöglichkeiten.

    Wie berechnet man nun eine Mietminderung? Grundlage für die Berechnung der Mietminderung ist immer die Bruttomiete. Die Bruttomiete ist die Nettomiete inklusive aller Vorauszahlung für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss wohl nicht beantragt werden, jedoch steht wie oben geschrieben vor der Mietminderung die Mängelanzeige. A
    In der Mängelanzeige muss man den Mangel genau definieren und dem Vermieter auffordern diesen zu beheben. Bei der Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter ist es von Vorteil eine angemessene Frist zu setzen. Durch diese Fristsetzung erfolgt automatisch bei verstreichen ein Übergang in den Verzug des Vermieters.

    Bei der Berechnung der Mietminderung ist zwischen vollen Monaten und einzelnen Tagen zu unterscheiden. Hat man zum Beispiel die Miete wegen Baulärm und Schmutz um 30 Prozent gemindert, so kann man für die Monate in dem die Baustelle bestanden hat die volle Miete um 30 Prozent kürzen, ist in einem Monat die Baustelle bereits am zehnten Tag abgebaut worden, so muss man zunächst einmal die Miete auf einem einzelnen Tag um rechnen mit 10 Tagen multiplizieren und dann um 30 Prozent kürzen.

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  2. Hilfsbereit
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    Standard Mietminderung im Mietvertrag ausschließen

    Hallo Helferlein, du legst dich ja ganz schön ins Zeug. Klasse!
    Ich will gern was zu deinem Ratgeber beisteuern.

    Und zwar geht es um die Möglichkeit, bereits im Mietvertrag eine Mietminderung rechtssicher auszuschließen.
    Doch Vorsicht, wer nur bis hier hin liest, der macht als Vermieter einen gewaltigen Fehler.
    Diese sollten eigentlich wissen, dass eine unangemessene Benachteiligung wie es der Ausschluss einer Mietminderung bei einem Mangel darstellen würde, weder in einem Formularmietvertrag, noch in einem individuellen Mietvertrag zulässig ist.

    Möglich aber ist es, einen bereits bei Einzug zu erwartenden Mietmangel zu benennen und sich so wirksam als Vermieter vor einer Mietminderung zu schützen.
    Was wäre denn ein Grund für einen wirksamen Ausschluss einer Mietminderung.
    Der Mieter zieht in einem Neubaugebiet ein, dass noch vor seiner Fertigstellung steht. Es ist ihnen bekannt, dass in den nächsten Monaten mit dem Bau eines weiteren Hauses im Anschluss an ihr Grundstück begonnen wird.
    So wäre es also möglich in den Mietvertrag aufzunehmen

    Dem Mieter ist bekannt, dass in der Nachbarschaft ein weiteres Haus an das bewohnte Grundstück errichtet wird, was eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen kann. Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass wegen dem zu rechnenden Baulärm, Dreck und Beeinträchtigungen bei der Grundstückszufahrt eine Mietminderung im beiderseitigem Einverständnis verzichtet wird / diese ausgeschlossen wird.

    Bei den Klauseln muss man aber ungemein aufpassen. Je deutlicher sie ausdrücken aus welchem Grund die Mietminderung ausgeschlossen wird, desto größer ist die Chance für den Vermieter, dass er eine solche Minderung der Miete auch nicht hinnehmen muss.
    So hat es auch der BGH Az. XII ZR 62/06 erklärt. Auf dem Tisch der Bundesrichter lag ein Fall, wo im Mietvertrag folgende Klausel eingetragen war.

    Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).
    Auch wenn es sich hier um einen Gewerbemietvertrag handelte, bei dem der Ausschluss der Mietminderung im Gegensatz zum Wohnraummietrecht mit Hilfe einer mietvertraglichen Klausel rechtswirksam beschränkt werden kann, zeigt es doch recht deutlich, pauschale Klauseln wurden und werden sicher auch zukünftig dem Rotstift zum Opfer fallen, denn eine Benachteiligung wegen dem Entzug der Möglichkeit zur Rückforderung der Miete nach § 812 BGB steht immer auf wackeligen Beinen.
    Wolfgang gefällt dies.

 



 

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